Учитывая сроки исполнения обязательств по ипотечным кредитам – до 30 лет, необходимость продажи квартиры, купленной в ипотеку, сегодня все больше возрастает. Причин на это может быть множество – от банального желания владельцев ипотечной квартиры расширить квадратные метры, до более личных обстоятельств, например, раздела кредитного имущества при бракоразводном процессе.
Юридические тонкости ипотеки
Как известно, ипотеку взять не так уж сложно, главное иметь стабильный доход и правильно подготовить пакет документов. Однако, в результате подписания кредитного договора, жилая недвижимость ипотечного заемщика оказывается в залоге у банка, что накладывает ряд ограничений на операции с ней. То есть, можно говорить о том, что квартира оказывается под арестом – ее нельзя продавать, передавать третьим лицам, используя договор дарения, менять целевое назначение или делать перепланировку, сдавать в аренду и другое. Снять запрет на отчуждение с квартиры можно только фактически исполнив свои обязательства по кредиту. Пытаться нарушишь закон бессмысленно, все сделки по оформлению залога оформляются у нотариуса, который обязательно оформляет ее в Реестре регистрации запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов. То есть, при попытке оформить продажу квартиры, заинтересованными лицами будет сделан запрос в данный Реестр и обман будет открыт. В таком случае возникает вопрос: как же осуществить продажу залоговой квартиры, если кредит еще не погашен?
Вариант первый: прямая продажа квартиры в ипотеки
Самым оптимальным вариантом реализации недвижимости, находящейся в залоге, является ее продажа с согласия банка. Для осуществления процедуры необходимо прийти в организацию, где оформлялась ипотека, и сообщить о своем намерении продать жилье. Если банк дает согласие – заемщику необходимо найти покупателя на квартиру, при этом расчеты будут производиться не на основе нового кредитного договора, а с помощью договора эксперт-сейфинга. Что из себя представляет данная сделка? Стороны, совершающие сделку купли-продажи ипотечной квартиры, арендуют в банке депозитарную ячейку, куда помещается сумма задатка за квартиру. При этом в договоре эксперт-сейфинга прописываются точные условия сделки, при выполнении которых продавец сможет получить доступ к деньгам, так обязательно прописывается:
- время непосредственного заключения сделки купли-продажи недвижимости;
- момент выведения квартиры из залога;
- условия погашения кредита по ипотеке за счет средств, находящихся в ячейке.
После того, как покупатель размещает в ячейку оговоренную сумму, банковская организация направляет нотариусу заявление о выведении квартиры из залога. Покупатель и продавец осуществляет сделку купли-продажи, после чего заемщик изымает средства из ячейки и погашает кредит.
Минусы продажи ипотечной квартиры
- Очень сложно найти покупателя на объект, находящийся под залогом. Как правило, покупатели, имеющие возможность приобрести квартиру за счет собственных средств, выбирают варианты свободной продажи.
- Процедура продажи ипотечного жилья является наиболее сложной относительно обычной сделки, требуется более полный пакет документов.
- Неоправданный риск для покупателя, если он соглашается на выдачу продавцу аванса на погашение кредита по заключению предварительного соглашения. То есть деньги отдаются сразу, и только после выплаты ипотеки банк направляет заявление о снятии обременения, в последующем, возможно заключить договор купли-продажи квартиры на обычных условиях.
Вариант второй: переуступка долга
Как и предыдущий вариант, замена залогодателя при продаже ипотечной квартиры осуществляется исключительно с разрешения банка. Однако этот способ позволяет решить вопрос кардинально – продать недвижимость, не выводя ее из залога и рассчитаться с банком. Как это происходит:
- Покупатель оформляет ипотеку в банке, его заявление банк рассматривает на общих условиях в соответствии со своими правилами.
- Если заявка одобрена:
- покупатель оформляет кредит на сумму, равную задолженности продавца – долг заемщика погашается полностью, остатки по стоимости квартиры продавец получает наличными от покупателя;
- покупатель оформляет кредит на сумму меньшую, по отношению к сумме долга продавца – долг заемщика перед банком погашается за счет средств выданного кредита и наличными в размере недостающей суммы долга;
- покупатель оформляет кредит на сумму большую, по отношении к сумме долга продавца – долг заемщика перед банком погашается полностью, остатки передаются продавцу банком наличными.
- Продавец квартиры оформляет в банке заявление на замену залогодателя, а также заявление о досрочном погашении ипотеки.
- Банк закрывает кредит заемщика продавца, а с заемщиком покупателем подписывается новый договор либо дополнительное соглашение о смене залогодателя.
Важно! Заемщику продавцу рекомендуется получить в банке справку о полном погашении кредита.
Вариант три: замена залогового имущества
Данный вариант идеален для тех, кто решил приобрести новую квартиру взамен купленной по ипотеке. Банк может выдать согласие на замену залога – арест со старой квартиры снимается, а в качестве обеспечения долга принимается новый объект. Замена залога осуществляется в соответствии с нормами ст. 345 ГК РФ.
Особенности замены ипотечной недвижимости
- Как правило, банки могут дать разрешение на замену залога не ранее чем через 2-3 года успешной оплаты ипотеки по старой квартире.
- Рыночная стоимость нового объекта должна быть на 20-30% больше остатков долга по кредиту вместе с начисленными процентами.
- Кредитная организация имеет право проверить юридическую чистоту нового объекта жилья.
- При обоюдном согласии провести сделку, готовится два пакета документов: договор о передаче нового жилья в залог банку и об обмене (купле-продажи) квартир.
- Регистрация права собственности квартиры для владельца происходит в одно время со снятием со старой квартиры и наложением на новую обременения.
- Процесс продажи квартиры путем замены объекта залога является наиболее длительным и может занимать до 3-х месяцев.
Важно! Приобретая квартиру в кредит по ипотеке, следует очень внимательно изучить кредитный договор, в случае, если им предусмотрен мораторий на досрочное погашение долга, в дальнейшем заемщик не сможет воспользоваться ни одним из указанных вариантов продажи квартиры.