pravovedus.ru
×

Ваш город:

Согласование перепланировки нежилых помещений

09 марта 2016 54283 просмотра

В большинстве случаев для ведения предпринимательской деятельности требуется переустройство или перепланировка нежилых помещений. О том, какой порядок оформления перепланировки установлен законодательством нашей страны, в каких случаях требуется получить разрешение от государственных служб и как оформляется заключительный акт - читайте в нашей статье. Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании - с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10. ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

  • заявление от имени заказчика;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
  • документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
  • проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
  • разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
  • договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

  1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
  2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование в государственных инстанциях.
  4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
  5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
  6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
  7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
  8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
  9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

  • владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
  • балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
  • представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
  • представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
  • представителей службы пожнадзора;
  • представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

  • соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
  • наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
  • наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.
Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту.

Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Вопросы от наших читателей

Анна

13.10.2017 17:01:12

Добрый день! Мне принадлежит нежилое помещение на 2 этаже МКД (в доме 1 и 2 этажи - нежилые офисы). Помещение строй-вариант 110м2. Планирую открыть салон красоты с получением мед.лицензии, но в нем нет санузла, мне застройщик продавший помещение предлагает сделать самим санузел и подключиться через стенку к соответствующим коммуникациям. Возможно ли такое и что необходимо сделать чтобы узаконить такой санузел.

Сергей

13.10.2017 18:58:23

Здравствуйте, Анна! В данном случае речь идет о реконструкции жилого помещения. Для легализации изменения параметров помещения необходимо подготовить проект реконструкции, который будет являться основанием для внесения изменений в кадастровый паспорт помещения. Так как в Вашем случае не осуществляется государственный строительный надзор, то разрешение на строительство Вам получать не надо, а также уведомлять органы власти о завершении реконструкции. Вам только будет необходимо внести соответствующие изменения в кадастровый паспорт объекта недвижимости.

Галина

27.09.2017 07:50:32

Здравствуйте,в нашем жилом многоквартирном доме на первом этаже предприниматель в офисное помещение встроил плавательный бассейн ,какие документы у него должны быть ,он считает что только экспертиза что выдержат конструкции дома?

Сергей

27.09.2017 14:38:44

Здравствуйте, Галина! Если сооружение бассейна было сопряжено с разрушением несущих конструкций, то должны быть заключения экспертизы проектной документации и разрешение от местной администрации на проведение реконструкции. При наличии жалоб жильцов на сырость и прочие недостатки могут быть проведены дополнительные обследования на предмет соблюдения санитарно-гигиенических норм.

Татьяна

26.09.2017 14:10:01

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста как поступить. У нас нежилые помещения в безвозмездном пользовании по договору с местным муниципальным образованием. Помещения эти (офисные) занимают весь первый этаж в одном подъезде жилого 11-ти этажного дома. Мы обязаны привести помещения (вход и межкомнатные двери) в соответствие с требованиями о доступности маломобильным группам населения - расширить проемы, сделать отдельный вход с улицы для колясочников, обустроить дополнительный эвакуационный выход (вход сейчас через общую подъездную дверь), увеличить дверные проемы в кабинеты служащих и санузлы. Техническое заключение о возможности приведения к нормам доступности помещений для маломобильных граждан имеем. Вопрос - есть ли необходимость брать согласие на переоборудование с жильцов подъезда, управляющей компании...ну о согласии собственника не говорю- не возражает. Но! Собственник подпишет согласие когда УК подпишет согласование, а УК ждет от нас подписи жильцов на акте согласования. Из прочитанного выше правильно ли понимаю, что согласие жильцов подъезда не нужно, т.к. наши помещения с 1991г. имеют статус не жилых, мы только расширим дверные проемы и сделаем новый (дополнительный) вход для маломобильных граждан - это же реконструкция, в т.ч. фасада здания (?) Подскажите наши дальнейшие шаги. Заранее благодарю.

Сергей

26.09.2017 17:55:45

Здравствуйте, Татьяна! Согласие жильцов дома все же потребуется, так как размещение отдельного входа для инвалидов потребует занятие земельного участка, который относится к общей собственности жильцов дома. Поэтому Вам необходимо получить согласие с жильцов дома, но не на перепланировку, а на пользование общим имуществом жильцов.

Ольга

12.09.2017 09:55:19

Добрый день! Какие документы необходимы для согласования перепланировки (возведение перегородок в 1 кирпич) в нежилом помещении на 1 этаже жилого дома, с целью разделения его на части. В администрацию передали проект перепланировки, документы о собственности, они потртебовали кадастровый паспорт. Его необходимо делать? Спасибо.

Сергей

12.09.2017 17:39:35

Здравствуйте, Ольга! Перед началом работ по реконструкции помещения в администрацию необходимо представить письменное извещение о начале работ, проектную документацию. Кадастрового паспорта в перечне документов в соответствии с Градостроительным кодексом РФ нет. Но на само помещение кадастровый паспорт должен быть, поэтому при его наличии паспорт можно предоставить в администрацию. Перед этим можно уточнить, на каком основании затребуется данный документ.

Екатерина

11.09.2017 16:15:34

Здравствуйте! Мы арендуем небольшой офис, в котором есть отгороженные легкими перегородками комнаты. Хотим разобрать эти перегородки, объединив таким образом помещение, и возвести новые перегородки в других местах. Арендодатель просит от нас согласие сделать перепланировку в БТИ за наш счет, а фирма, которая будет ставить перегородки, утверждает, что быстроразборные перегородки (стеклянные, с алюминиевым каркасом и профилем) не влияют на план офиса и их не нужно согласовывать. Нужно ли согласование? И если нет, то на какой закон мы можем сослаться в разговоре с арендодателем? Спасибо!

Сергей

11.09.2017 19:43:03

Здравствуйте, Екатерина! Согласование требуется, если планируется осуществление капитального ремонта или реконструкции объектов капитального строительства. Реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Поэтому если перегородки не являются несущими, то Вы можете свободно проводить перепланировку. Ссылаться можете на приведенное выше определение реконструкции (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ), а также на ч. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ, в которой определены случаи осуществления государственного строительного надзора.

Екатерина

18.09.2017 11:02:00

Сергей, благодарю Вас за ответ!

Сергей

18.09.2017 20:38:51

Пожалуйста.

Андрей

07.09.2017 15:54:28

Добрый день! Приобрел нежилое помещение в жилом доме подвале, по документам все помещения нежилые, хочу из одного помещения сделать санузел. Помещения планируются выполнить под медицинскую деятельность, не запрещенную в жилом доме. Что нужно сделать чтобы санузел отразился в документах БТИ, техпаспорт, кад.паспорт?

Сергей

07.09.2017 17:54:32

Здравствуйте, Андрей! В зависимости от степени воздействия на несущие конструкции здания работа по организации санузла в одном из принадлежащих Вам помещений может потребовать оформления проекта перепланировки или реконструкции. После завершения работ вызывается кадастровый инженер, который должен оформить новый технический паспорт помещения. Затем на основании Вашего заявления в Единый государственный реестр объектов недвижимости вносятся сведения на основании нового технического паспорта.

Юрий

09.08.2017 16:42:05

3-этажное административное здание. На 1этаже организован салон по обслуживанию автомобилей. В наружной несущей стене (на нее опираются ж.б. плиты перекрытий) нужно пробить проемы под ворота для въезда машин. Требуется ли согласование проекта и получение разрешения на данные мероприятия?

Сергей

09.08.2017 20:17:35

Здравствуйте, Юрий! По жилищному законодательству согласования перепланировок требуются только для многоквартирных домов и других строений, в которых имеются жилые помещения, но если конечно речь не идет о реконструкции и капитальном ремонте здания. В Вашем случае подразумевается реконструкция объекта капитального строительства, что означает необходимость соблюдения градостроительных требований. Как минимум, это означает проведение соответствующих инженерных изысканий и разработку проекта реконструкции.

Светлана

03.05.2017 20:47:13

Здравствуйте! У нас такая ситуация: купили квартиру, сдали в администрацию города документы на перевод из жилого в нежилое ( заявление, док-ты о собственности, проект, паспорт квартиры с БТИ). Нам дали уведомление о переводе при условии перепланировки по проекту. Нами демонтированы перегородки внутри квартиры, начаты работы по монтажу полов (стяжки). Соседи написали заявление в жилищную комиссию, что против устройства магазина, что дом может разрушится. Администрация приостановила работы по перепланировке, запросила результаты экспертизы. Техническая экспертиза проведена, результат: демонтаж перегородок не нанесет ущерба зданию и не повлияет на состояние несущих и ограждающих конструкций вышерасположенных помещений, в общем технически сделано все правильно. Администрация теперь требует письменное согласие жильцов дома. И это после того как жители собрали подписи о несогласии данной перепланировки!!! Сначала потребовали только смежных трёх квартир, теперь всех 100%. Мы попытались собрать согласия, но тщетно... Как нам быть, какие действия нам предпринимать?

Сергей Домрачев

03.05.2017 23:34:38

Здравствуйте, Светлана! Требования администрации являются незаконными. Если бы Вы своими действиями привели к уменьшению общего имущества всех жильцов, тогда бы требовалось получение согласия жильцов. Но Вы проводите работы в принадлежащей Вам собственности, а законодательство не предусматривает необходимость получения согласия всех жильцов многоквартирного дома при переводе жилого помещения в нежилое и перепланировке нежилого помещения. Поэтому Вам необходимо обжаловать незаконные действия местной администрации в прокуратуру или в суд.

Ирина Владимировна КУЗНЕЦОВА

02.05.2017 10:02:32

Здравствуйте! Я купила нежилое(подвальное помещение),в жилом доме,хочу сделать перепланировку,проект готов. С чего мне начать оформление ,чтобы получить разрешение на порепланировку?

Сергей Домрачев

02.05.2017 16:26:30

Здравствуйте, Ирина Владимировна! Для получения разрешения на перепланировку необходимо сначала подготовить проект перепланировки, который выполняется проектными организациями. После этого с данным проектом необходимо обратиться в местную администрацию для получения разрешения на перепланировку. Только после этого можно приступать к работам по перепланировке.

Ульяна

28.03.2017 13:25:52

Можно ли поставить дверь в заборе на территории бывшего завода , нынешнего бизнес центра? Где получать разрешение, если это требуется?
_DSC0049.JPG_DSC0355.JPG

Сергей Домрачев

28.03.2017 23:13:43

Здравствуйте. Данные работы следует согласовывать с собственником соответствующего объекта недвижимости.

Андрей

Нежилое помещение Сергиев-Посад. Есть перегородки из пеноблока ненесущие, надо их снести, и сделать другие перегородки.Коммуникации при этом не затрагиваются . Нужны ли согласования?

Сергей Домрачев

02.07.2017 14:10:00

Здравствуйте, Андрей! По законодательству необходимо соблюдать порядок переустройства и перепланировки только для жилых помещений. Если же необходимо сделать перепланировку или переустройство нежилого помещения, то получать отдельное разрешение на это не требуется. Собственник такого помещения должен только обеспечить при проведении соответствующих работ соответствие помещения санитарно-гигиеническим, санитарным, строительным и другим нормам.
Яндекс.Метрика