Перевод жилого помещения в нежилое

Перевод жилого помещения в нежилое
Как перевести жилое помещение в нежилое? В каких случаях может быть отказано в выполнении данной процедуры? Какими статьями закона регулируется порядок перевода жилого помещения в нежилое? Об этом читайте в нижеприведенной статье.

Необходимость перевода жилого помещения в нежилой фонд возникает по разным причинам, в частности, в целях коммерческого использования или же для признания жилого объекта непригодным для проживания людей (Положение № 47 от января 2006 г.). Порядок перевода регулируется гл. 3 Жилищного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, касающимися градостроения в России. Отметим, что перевод жилого помещения в нежилое предполагает смену статуса и правового режима, а значит, меняется и порядок использования этого помещения. Для того, чтобы осуществить перевод жилой квартиры в нежилой фонд, в первую очередь, необходимо собрать пакет документов, в перечень которого входят:

  • документ, удостоверяющий личность заявителя;
  • нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов (свидетельство о праве собственности, решение суда и т.д.);
  • технический паспорт помещения и план всех этажей дома, полученные в БТИ;
  • проект реконструкции помещения, переводимого в нежилой фонд; документ будет необходимо предоставить в случае дальнейшего переустройства и перепланировки нежилого помещения для коммерческого использования;
  • согласие всех собственников жилого помещения на изменение его статуса и назначения, заверенное у нотариуса; официальное письменное согласие на ведение процедуры перевода одному из собственников;
  • нотариальная доверенность от собственника помещения (потребуется в случае выполнения процедуры перевода иным лицом);
  • оригинал и нотариально заверенные копии учредительных документов (потребуется в случае принадлежности жилого помещения юридическому лицу);
  • выписка из домовой книги, подтверждающая отсутствие лиц, зарегистрированных в квартире, переводимой в нежилой фонд.
Срок действия справки из паспортного стола составляет 14 дней.

Условно процесс перевода жилого помещения в нежилое делится на три этапа:

  1. Подготовка и подача заявления в уполномоченный орган.
  2. Реконструкция, переустройство и перепланировка с согласованием в соответствующих органах.
  3. Оформление права собственности на помещение, выведенное из жилого фонда.

Собранный пакет документов вместе с заявлением, оформленном в определенной форме (образец предоставляется в соответствующих учреждениях), подается в многофункциональный центр или администрацию района, где расположен объект жилой недвижимости.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

  • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
  • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
  • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.
Важно! В случаях, если площадь нежилого помещения превышает 100 кв.м, оно должно иметь запасной выход.
  • Жилое помещение, переводимое в нежилой фонд, не должно находиться под арестом или иным обременением, в том числе по кредитному договору или ипотекой. Любые манипуляции с недвижимостью можно будет проводить только после прекращения залога.
  • Многоквартирный дом, в котором расположена квартира для вывода из жилого фонда, должен быть не аварийным, не требующим капитального ремонта и не подлежащим сносу или полной реконструкции.
  • Не допускается наличие в жилой квартире, переводимой в нежилой фонд, каких-либо не узаконенных перепланировок.
  • В случае перевода жилого помещения в нежилое, если объект недвижимости располагается в здании, представляющем культурно-историческую ценность, или состоящем на учете в штабе по делам гражданской обороны и ЧС, необходимо получить на то разрешение в соответствующих уполномоченных органах, например Комитета по охране памятников культуры и истории. Также, стоит учесть, что в данном случае стоимость объекта при экспертной оценке может быть увеличена.
  • Невозможен перевод квартиры в нежилое помещение коммерческого назначения при отсутствии подключения помещения к основным инженерно-коммуникационным системам.
  • Также не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд в случаях, если целевое назначение будущего коммерческого объекта не соответствует допустимым нормам зонирования, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства РФ.
  • Не допускается перевод жилого помещения в нежилой фонд, если это наемный дом социального назначения (ФЗ от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 ч. 3.1.).

Решение по переводу квартиры в нежилой фонд принимает созданная при каждом муниципалитете межведомственная комиссия. На принятие решения влияет наличие заключения из УФМС, Роспотребнадзора, Пожарного надзора и Санитарно-эпидемиологической службы, Управляющей компании, выписки из положительного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, заключение органа по охране памятников и архитектуры о наличии возможности выполнить переустройство и перепланировку объекта культурного наследия. Срок рассмотрения заявления о переводе жилого помещения в нежилое составляет 45 дней с момента подачи всех документов. Компетентный орган не вправе требовать от заявителя дополнительно документов, не входящих в перечень, установленный Жилищным кодексом РФ. О приеме документов на рассмотрение заявителю должна быть выдана расписка. С момента принятия решения о переводе либо мотивированном отказе в переоформлении квартиры в нежилое помещение, в течение 3-х рабочих дней компетентные органы должны направить заявителю и собственникам помещений, примыкающих к переводимого объекту, письменный протокол (ФЗ от 28 июля 2012 г. N 133-ФЗ, изменения в части 5 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, вступившие в силу с 1 января 2013 г.).

Согласие собственников других квартир

Согласно ст. 23 Жилищного кодекса РФ отсутствие согласия собственников других квартир на перевод объекта жилой недвижимости в нежилой фонд с целью коммерческого использования не является основанием для отказа в получении данного разрешения. Однако, зачастую именно эта причина служит поводом для принятия отрицательного решения компетентными органами. Для того, чтобы гарантированно не получить отказ в переводе жилого помещения в нежилое, в случаях, если данные действия затрагивают общую собственность владельцев квартир в многоквартирном доме (лестничные марши, подвалы, технические этажи, лифты и иные имущественные объекты, предназначенные для обслуживания нескольких помещений в этом доме), к пакету документов необходимо будет приложить согласие собственников других жилых помещений. Для получения данного согласия заинтересованное лицо может обратиться в органы управления ТСЖ, предоставить заявление о включении вопроса о переводе объекта жилой недвижимости в нежилой фонд в повестку дня на заседании всех членов ТСЖ. В данном случае решение вопроса будет зависеть от большинства голосов лиц, присутствующих на собрании. Если же в многоквартирном доме не создано ТСЖ, заинтересованному лицу будет необходимо самостоятельно собрать собрание собственников жилья, выступив главным инициатором. В соответствии со ст. 45 п. 2 ЖК РФ внеочередное собрание собственников жилья в многоквартирном доме считается правомерным только в случаях явки более 50% собственников. Также, как и в первом случае, решение о переводе квартиры в нежилое помещение принимается большинством голосов всех участников собрания. В случаях, когда необходимо решить вопрос об использовании собственником нежилого помещения земельного участка, принадлежащего многоквартирному дому и являющегося собственностью других жильцов (например, под лестницей отдельного входа/выхода или возведение пристройки), необходимо будет получить согласие собственников путем проведения собрания. Если же земельный участок принадлежит муниципалитету, согласие на его использование можно будет получить в районной администрации.

В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилой фонд?

Основными причинами для отказа в переводе жилой квартиры в нежилой фонд могут стать:

  • предоставление неполного пакета документов;
  • проект переустройства и перепланировки не соответствует строительным, санитарно-экологическим и противопожарным нормам;
  • отсутствие согласия других собственников жилого помещения, являющегося объектом перевода в нежилой фонд;
  • отсутствие согласия собственников многоквартирного дома на коммерческое использование объекта;
  • не соответствие объекта допустимым критериям, позволяющим присвоить помещению статус нежилого.

Кроме того, согласно изменениям в ЖК РФ ФЗ № 383-ФЗ в п. 1 ст. 24, вступившим в силу с 01 января 2013 г., основанием для отказа в переводе жилого объекта в нежилой фонд может являться не предоставление заявителем в 15-тидневный срок с момента получения уведомления о необходимости предоставления каких-либо документов. Отказ в переводе квартиры в нежилой фонд должен быть мотивированным и содержать ссылки на нарушения, повлиявшие на принятие данного решения. Отказ оформляется в письменной форме и направляется заявителю в течение 3-х рабочих дней с момента принятия отрицательного решения. Заявитель, в свою очередь, вправе обжалось данное решение в судебном порядке.

Финансовые затраты на перевод жилого помещения в нежилое

Каждый случай перевода объектов недвижимости из жилого в нежилой фонд рассчитывается индивидуально, с учетом оценочной стоимости объекта. В ряде основных статей расходов:

  1. разница в стоимости нежилого помещения с учетом расчета БТИ;
  2. оплата услуг БТИ, справки о разнице стоимости до и после перевода жилого объекта в статус нежилого, услуг по подготовке технического паспорта помещения;
  3. оплата услуг нотариуса при оформлении доверенности и заверении копии права собственности на жилую квартиру;
  4. оплата госпошлины за государственную регистрацию нежилого объекта недвижимости;
  5. оплата услуг сторонней организации, предоставляющей проект переустройства и перепланировки объекта нежилого фонда.

Регистрация права собственности на нежилое помещение

Итогом всей процедуры переоформления статуса жилого объекта в нежилое помещение является государственная регистрация права собственности на объект коммерческого назначения. Регистрацию проводят в Управлении Росреестра, куда необходимо предоставить следующие документы:

  • паспорт и ксерокопию собственника;
  • оригинал и копию учредительных документов – если собственником является юридическое лицо;
  • оригинал и копию нотариальной доверенности – если оформление занимается доверенное лицо;
  • свидетельство о праве собственности на помещение;
  • договор, являющийся основанием для возникновения собственности (договор купли-продажи квартиры, наследование, дарения и т.д.);
  • кадастровый паспорт помещения;
  • оригинал и копию акта приемочной комиссии;
  • оригинал квитанции об уплате государственной пошлины в установленном размере.

Вопросы от наших читателей

Виталий

23.04.2019 13:25:21

Добрый день! имеется в наличии три квартиры на первом этаже площадь 37,35,37 м2 собственник 1кв-Иванов, 2кв-Сидоров 3кв-50%Иванов 50% Сидоров. они объединены 1 и 2-я через подъезд (убрали входные двери и сделали одну общую за счет подъезда) 2 и 3-я соединены через смежные лоджии (сделали дверь в перегородке) отдельный выход есть (предусмотрен проектом дома). Из переустройства: в 1кв вместо сан узла-гардеробная. Проект переустройства и перепланировки есть. Обратившись в администрацию получил отказ (нет согласия всех собственников многоквартирного дома на пользование парковочными местами на стоянке с торца дома и на часть подъезда которую отделили для входной двери 1и2кв.; так же т.к. вход один необходимо сначала объединить помещение в одно..) подскажите с чего начать, как поэтапно поступить, куда обращаться и какие документы необходимы? вопросов масса и как объединить при том что собственники разные и что дальше, проконсультироваться негде, село... заранее спасибо!

Сергей (старший юрист)

24.04.2019 10:08:37

Здравствуйте, Виталий! Процедура в Вашей ситуации достаточно простая. Надо собрать общее собрание собственников дома и поставить перед ним вопрос о получении согласия на то, что Вы захватите часть общей территории всех жильцов дома. Если такого согласия не получите, то Вам перепланировку не согласуют.

Виктор

21.03.2019 08:52:16

Жилой 1-квартирный дом в деревне, федеральная собственность на праве оперативного управления. Надо перевести в нежилое. Никаких перепланировок не планируется. В доме никто не живет уже 10 лет, никто не зарегистрирован. Органы местного самоуправления требуют проект перепланировки. Бюджетные деньги на спец. организацию для составления проекта не предусмотрены. Как быть? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

21.03.2019 17:14:24

Здравствуйте, Виктор! Требование органов местного самоуправления является вполне обоснованным, если для дальнейшего использования здания планируется осуществление перепланировок. Но если перепланировки не планируется, то такое требование нельзя считать обоснованным в силу прямого указания ст. 23 Жилищного кодекса РФ. Поэтому нужно обжаловать отказ в согласовании перепланировки в суд.

Смирнова Елена Викторовна

11.02.2019 11:44:43

добрый день, в 2000 году осуществили перевод жилого помещения в нежилое с соблюдением всех правил, вход в помещения осуществляется через подъезд, на лестничной площадке первого этажа жилых квартир нет. В 2019 году возникла проблема, жильцы вдруг стали настаивать на том, чтобы мы обустроили отдельную входную группу. правомерны ли их требования, если закон о невозможности перевода жилого помещения без отдельного входа вступил в силу в 2004 году.

Сергей (старший юрист)

11.02.2019 18:01:03

Здравствуйте, Елена Викторовна! Нет, неправомерны, так как перевод был осуществлен Вами в соответствии с положениями законодательства 2000 года. Нынешние требования, которые предъявляются для перевода, не могут быть применены к помещениям, ранее переведенным.

Владимир

28.01.2019 21:52:33

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, решить возникшую проблему. Хочу перевести квартиру в нежилое помещение. Собственники жилых помещений дали согласие 100%, отказывает собственник нежилого помещения, мотивируя тем, что мы создадим им конкуренцию которой они не хотят. Как поступить в сложившейся ситуации?

Сергей (старший юрист)

29.01.2019 14:55:30

Здравствуйте, Владимир! Для перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме не требуется получения согласия собственников квартир и нежилых помещений, за исключением случаев, если в соответствии с проектом перевода планируется занятие части земельного участка под домом.

Елена

04.12.2018 11:49:41

Здравствуйте! Существует ли в законодательстве норматив процентного соотношения "согласных" и "не согласных" собственников многоквартирного дома, в котором осуществляется перевод квартиры в нежилой фонд? И имеют ли органы местной власти устанавливать свои нормативы?

Сергей (старший юрист)

04.12.2018 16:56:28

Здравствуйте, Елена! В соответствии с жилищным законодательством для перевода жилого помещения в нежилое не требуется получать согласие остальных жильцов многоквартирного дома.

Маргарита

25.11.2018 06:33:31

Здравствуйте! Квартира находится на 1 этаже и еще с 90х годов используется как зоомагазин с отдельным крыльцом , выходящим во двор , все квартиры рядом переведены в нежилые и работают как магазины нос выходом на проезжую (другую) сторону дома. При обращении в архитектуру было пояснено что перевод помещений с выходом во двор с 2010 г. запрещен на законодательном уровне. Подскажите как быть, администрация города наседает.

Сергей (старший юрист)

26.11.2018 10:47:26

Здравствуйте, Маргарита! Если Вы перевели помещение в нежилое и все узаконили до 2010 года, то беспокоиться поводов нет, так как закон обратной силы не имеет. Но если перевода не было, то придется привести помещение в соответствии с действующими требованиями.

Анита

01.02.2018 16:55:45

Какие документы надо представить в Водоканал о переводе жилого помещения в нежилое???

Сергей (старший юрист)

01.02.2018 18:57:28

Здравствуйте! Для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет: 1 заявление о переводе помещения; 2 правоустанавливающие документы на переводимое помещение подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии; 3 план переводимого помещения с его техническим описанием в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения; 4 поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; 5 подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и или перепланировки переводимого помещения в случае, если переустройство и или перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения. Документы надо представлять в местную администрацию.

светлана

21.01.2018 10:06:20

Здравствуйте. Мой муж прописан в лен.области , дом в кот он прописан сгорел. Выяснилось что дом был переведен в нежилой фонд, сейчас на месте дома пепелище, но прописка все равно сохранилась. Прописаны были двое, он и его мама. Мама умерла. Квартира была в собственности.Подскажите можем ли мы получить компенсацию ведь фактически человек остался на улице. Куда нам обращаться?С чего вообще начинать? Спасибо

Сергей (старший юрист)

21.01.2018 15:12:55

Здравствуйте, Светлана! Обычно программы материальной поддержки погорельцев действуют на местном уровне. Поэтому для начала надо сходить в местную администрацию и узнать о том, есть ли у них такие программы. На федеральном уровне подобные компенсации не предусмотрены.

Галина Владимировна

16.11.2017 18:51:39

Добрый вечер! Если вокруг квартиры, покупаемой для коммерции в жилом доме, живут инвалиды в преклонном возрасте на 2-ом этаже и рядом, а в подвальном помещении как раз под квартирой находится тепловой узел всего дома, как тогда быть?

Сергей (старший юрист)

17.11.2017 14:13:13

Здравствуйте, Галина Владимировна! Жилищное законодательство устанавливает следующие требования к помещению, которое планируется к переводу в нежилое: перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц; перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми; перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. С учетом перечисленных выше норм и Ваших исходных данных пока не видно оснований для отказа в переводе.

Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF
Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF

Задать вопрос юристу

Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF