pravovedus.ru
×

Ваш город:

Публичные торги по продаже недвижимого имущества

21 сентября 2016 25562 просмотра

Ипотечное кредитование несет собой большие риски, и сегодня, увы, далеко не редкость, когда заемщик не в состоянии оплачивать кредитный долг по ипотеке, что дает банку право на продажу ипотечной квартиры с торгов. В нашей статье мы расскажем о том, какой порядок реализации заложенного имущества предусматривает закон и как проходят публичные торги.

Нарушения условий договора ипотечного кредитования нередко влекут за собой вынужденную меру - выселение из приобретенной квартиры и реализацию объекта жилой недвижимости на торгах. Как проходят публичные торги, в каком случае торги могут быть признаны несостоявшимися – читайте в нашей статье.

Итак, в первую очередь, отметим какими нормативно-правовыми актами регулируется реализация заложенного имущества, в частности, ипотечной квартиры:

  • Статья 350 Гражданского кодекса РФ,.
  • Законом РФ №2872-1 «О залоге» от 29.05.1992 г.
  • Федеральным законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г.
  • Федеральным законом №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г.

Первоначальная цена на залоговый объект недвижимости, выставленный на торги, определяется судом. В случае несогласия залогодателя (ответчика) с назначенной стоимостью, он имеет право ходатайствовать о проведении переоценки имущества при условии оплаты всех необходимых услуг самостоятельно (ГПК РФ).

В случае, если владелец залоговой квартиры не использует право на переоценку, объект жилой недвижимости переходит к Службе судебных приставов по стоимости, которая была определена в судебном порядке, для реализации на публичных торгах.

Начальная цена залогового имущества, выставленного на торги, определяется с учетом стоимости, указанной в исполнительном листе, независимо от того, соответствует ли названная цена рыночной стоимости объекта залога.

При отсутствии в исполнительном листе начальной стоимости залога, судебным приставом-исполнителем в суд подается заявление об определении начальной цены. Не установление начальной цены на продажу имущества судом является нарушением норм финансового права.

Если первичные публичные торги по продаже заложенного имущества были признаны несостоявшимися, на повторных торгах начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества снижается на 15%.

При вступлении в силу судебного решения по взысканию и признании торгов, проведенных службой судебных исполнителей, несостоявшимися по определенным причинам, торги могут быть проведены еще неоднократно. И учитывая постоянный рост имущества на рынке недвижимости, владелец залоговой квартиры, своевременно обратившись к опытному юристу, вполне может настоять на реализации имущества по более высокой стоимости, соответствующей на данный период времени.

В случае, если суммы, полученной от продажи квартиры с публичных торгов, не хватает для покрытия долга, залогодержатель вправе потребовать получения недостающей суммы с иного имущества должника, помимо залогового. Если сумма от продажи является выше размера кредитного долга, разница должна быть возвращена залогодателю.

В любое время до момента выставления квартиры на публичные торги заложенного имущества залогодержатель и залогодатель могут прекратить обращение на данное имущество взыскания путем исполнения долговых обязательств.

Документы, дающие право на реализацию залогового имущества на торгах

В соответствии со ст. 349 ГК РФ м ст.12 Закона «Об исполнительном производстве», взыскание залогового имущества в пользу залогодержателя может быть обращено:

  • на основании судебного решения, вынесенного в рамках судебного порядка;
  • без обращения в суд в случае достижения добровольного соглашения между залогодержателем и залогодателем в досудебном порядке урегулирования спора.

Исполнительными документами, дающими право на взыскание предмета залога и реализации его на публичных торгах, являются:

  • исполнительные листы, представленные на основании принятых судебных решений;
  • исполнительная надпись нотариуса, если было достигнуто соглашение о внесудебном порядке взыскания, подтвержденное письменным договором.

В каких случаях не может быть обращено взыскание не предмет залогового имущества

Обращение взыскания на залоговое имущество не может быть допущено, если:

  • нарушение долгового обязательства было крайне незначительным (период просроченных платежей по договору ипотеки составил менее 3-х месяцев);
  • размер требований залогодержателя является несоразмерным стоимости заложенного объекта недвижимости (размер неисполненного обязательства ниже 5% от оценки предмета залога согласно договору о залоге).

Порядок реализации заложенного имущества на публичных торгах

Продажа ипотечных квартир с публичных торгов осуществляется на основании гл.10 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Публичные торги проводятся Федеральной службой судебных приставов по месту расположения объекта залога.

Перед проведением торгов организатор обязан проинформировать об этом в печатном издании и на официальном интернет-сайте органа исполнительной власти не ранее 30 дней и не позднее 10 дней до проведения торгов. Информация должна содержать в себе сведения о времени, дате и месте проведения публичных торгов по продаже недвижимого имущества, основные характеристики предмета залога, выставленного на торги, начальная цена объекта, определенная судом.

Лица, желающие стать участниками публичных торгов заложенного имущества, должны внести задаток, размер которого указан в извещении. Максимальный размер задатка определяется не выше 5% от начальной продажной стоимости объекта недвижимости, подлежащего реализации.

Выигравшим торги признается лицо, предложившее наибольшую цену за реализуемый предмет залогового имущества. Протокол о результатах проведенных публичных торгов подписывается победителем и организатором торгов. В течение пяти последующих дней выигравшее лицо должно внести суму в полном объеме, за вычетом внесенного задатка. Договор купли-продажи квартиры подписывается в течение 5 последующих дней после внесения покупной цены в полном объеме.

Основаниями для внесения записи в Единый госреестр о правах на недвижимое имущество и сделок с ним являются протокол с результатами о проведенных публичных торгах по продаже недвижимого имущества и договор купли-продажи.

В соответствии со ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» публичные торги заложенного имущества признаются несостоявшимися в течение дня, следующего за их проведением, в случаях:

  • при участии менее 2-х покупателей;
  • если начальная продажная стоимость заложенного имущества не была увеличена за счет надбавки участниками;
  • если лицо, выигравшее торги, не внесло покупную стоимость в установленный срок.
Если публичные торги были признаны несостоявшимися, залогодержатель имеет право на преимущественный выкуп залогового имущества по согласованию с залогодателем с учетом в покупной стоимости выставленных к исполнению требований. Выкуп производится на основании договора купли-продажи квартиры.

В случае признания публичных торгов несостоявшимися во второй раз, залогодержатель вправе оставить объект недвижимости, как предмет залога, с оценкой не ниже 10% от первоначальной суммы, назначенной в суде. Договор прекращает свое действие, если залогодержатель не использовал свое право на оставление предмета залога в течение 1 месяца с того момента, когда публичные торги по продаже недвижимого имущества были признаны повторно несостоявшимися.

Вопросы от наших читателей

Ольга

22.03.2018 16:38:39

Доброго времени суток! Я (физ лицо) в 2015 г заключила договор ипотеки (1,5 млн.р) со Сбербанком (поручителем не являюсь) по коммерческому кредиту юр.лица (15 млн.р). в 2016 году юр лицо перестало платить по кредиту. Я вела переговоры с банком о выкупе своей квартиры и внесла в банк 1 млн.р. Однако,через полгода после моего 1 млн, связи с просрочкой кредита (9 млн) третейский суд вынес решение об обращении взыскания на мою квартиру ( и имущество остальных залогодателей). Я обратилась в суд с иском к банку о взыскании 1 млн.р. Решение суда - в удовл.иска отказать (подана апелляция). Также я вновь обратилась в банк с заявлением о выкупе своей квартиры - не рассмотрено. Сегодня состоялись торги - кто то выиграл. Вопрос: Могу ли я подать жалобу в фас и признать торги недействительными, если: 1. уведомление о торгах от пристава получила 16 марта и 16 марта был последний день подачи заявок на участие в торгах 2. вчера на эл.площадке не было отражено ни одного участника (скриншот распечатала, а сегодня они (2 участника) откуда то возникли. р.с. Сергей (читала Ваши ответы) готова оплатить консультацию для чего могу выслать доки по эл.

Сергей

22.03.2018 18:21:20

Здравствуйте, Ольга! 1. По закону Вас не обязаны уведомлять отдельно о проведении торгов. Информация о них публикуется в открытом доступе в СМИ. 2. Законодательством не предусмотрено каких-либо сроков подачи первых заявок на участие в аукционе. Если они поданы в пределах срока проведения аукциона и поданы с соблюдением требований законодательства, то нет оснований для оспаривания торгов по этому основанию. Сообщите свой адрес электронной почты.

Александр

02.03.2018 01:25:17

Случайно узнал, что залоговая недвижимость выставлена была в 16г на торги, торги тогда не состоялись не было покупателя. До сих пор был бы так же в неведении, но обьявился покупатель, но так как я собираюсь подавать на банкротство я ему так и сказал чтобы обратился в банк или сп. Вчера он мне передал, что банк ждет судебное заседание и будет выставлять на торги здание. Могу ли я теперь подать на банкротство? У меня кроме ипотеки еще есть кредиты, но имущество только это. И как надо действовать правильно? Покупатель не знает, что цена будет заниженная в банке ему не сказали, что это повторные торги. Но меня волнует вопрос а если банк инициирует мое банкротство могу ли я сейчас платить на депозит и госпошлину и как мне в заявлении указывать? Или писать пока как есть а там уже по ходу АС узнает о торгах? А как быть с АУ? Или может даже и быстрей пройдет банкротство? Без имущества. Вдруг банк подал на банкротство, а у меня не примут заявление? Очень много вопросов. Не сочтет ли ас что я что то укрываю те же торги которые должны вот вот быть, но мне никто не сообщает. Если бы не покупатель я бы об этом тоже ничего бы не знал.

Сергей

02.03.2018 14:27:59

Здравствуйте, Александр! Вы обязаны обратиться с заявлением о собственном банкротстве при наличии условий, предусмотренных законом. Порядок подачи заявления и совершения других действий подробно урегулирован законом о банкротстве. Тут всего не напишешь. Наличие торгов по продаже Вашего имущества не влияет на начало процедуры банкротства. У Вас вообще может не быть имущества, а подать на банкротство Вы сможете.

Алексей

05.02.2018 10:35:47

Я купил квартиру на аукционе, организованном Росимуществом. Спустя полгода бывший владелец квартиры подал на меня в суд на неосновательное обогащение и требует доплаты до "рыночной" стоимости.

Ирина

04.02.2018 20:01:31

Здравствуйте! Интересует как проходят торги коммерческой недвижимости. Долг 1600000. Оценили в 3000000 руб. Сколько раз будет понижаться цена и какие сроки реализации. Заранее спасибо.

Сергей

05.02.2018 12:06:41

Здравствуйте, Ирина! По законодательству об исполнительном производстве допускается снижение цены два раза. На проведение торгов отводится максимум 2 месяца.

Тимур

14.01.2018 12:39:44

Добрый день. Заложенная квартира перешла по договору цессии на нового залогодержателя (юридическое лицо) за 2-3 месяца до торгов, залогодержатель прекратила своё существование согласно выписки ЕГРЮЛ, законно ли взыскание, если залогодержатель прекратил своё существование? -Заложенное имущество оценено без присутствия залогодателя, специалиста по оценке и аресте, так же оценили без визуального осмотра и не производилась опись? - При назначении торгов, не предложили участвовать родственникам в торгах; - За день до торгов передали заявление о приостановлении исполнительного решения в Мосгорсуд Скажите, законны ли торги учитывая вышеизложенное? Возможно после объявления победителя опротестовать торги и разобраться? Возможно отменить торги, если за час до торгов залогодержатель изменит решение по взысканию задолженности и захочет отменить торги?

Сергей

14.01.2018 13:42:19

Здравствуйте, Тимур! Если судебный пристав заменил залогодержателя в исполнительном производстве, то даже ликвидация взыскателя не является основанием для прекращения исполнительного производства. Указанные Вами обстоятельства не содержат в себе нарушения закона, так как пристав не обязан уведомлять о дате проведения оценки и предлагать родственникам принят участие в торгах, так как сообщение о проведении торгов публикуется в средствах массовой информации и является публичным. Возможность признания торгов недействительными есть и после определения победителя. Надо конкретно разбираться с имеющимися документами и обстоятельствами, чтобы составить мотивированное исковое заявление. Данную работу лучше поручить специалистам.

Сергей

06.01.2018 19:52:16

Всем, доброго времени суток. У меня вопрос по аресту и реализации моего имущества. Моё имущество было арестовано и выставлено на продажу.Арестовано в феврале 2017 года,первые торги(Аукцион) состоялись в Июне 2017 года,меня никто не известил. Из-за отказа подписания договора победителем,я не имею информации предлагали ли ССП банк мое имущество на 10% ниже,в зачет долга. Торги (Аукцион) перешли во вторую стадию с понижением цены.Сегодня 07.01.2018. Торгов и не видать. Соответственно я понимаю, что не без участия банка прошли торги,так как цена снижается на 20%, хотя это трудно доказывать. Далее должен быть 3 этап. Где ССП предложит моё имущество банку.Я так же по своим каналам узнал,что банк хочет получить 1 из моих машин. Они отказали 3м лицам выкупить мой долг. Хотя это и понятно. У ССП 2 месяца на реализацию. На каком основании ССП оттягивают тоги скоро год пройдет после изьятия залогового имущества, почему авто в одном городе, документы по ИП в другом. И последнее, как составить документы и вывести авто из залога, за истечением сроков реализации? Ведь после 2 месяцев выделенных на реализацию имущества, имущество перестает быть залоговым и возвращается владельцу. Если сталкивались с таким, буду рад любой помощи.

Сергей

08.01.2018 19:08:47

Здравствуйте, Сергей! Вы абсолютно правы насчет того, что торги не могут продолжаться более двух месяцев. Но есть еще и другие этапы: судебный пристав обязан предложить банку арестованное имущество по цене на 25% ниже начальной стоимости. Если банк откажется, то судебный пристав обязан вернуть имущество должнику. С учетом названных Вами сроков судебный пристав давным давно обязан был решить вопрос относительно судьбы арестованного имущества: либо передать банку, либо Вам.

Владимир

06.12.2017 11:15:07

добрый день! возможно ли приобрести арестованное имущества в ипотеку?

Сергей

06.12.2017 16:26:12

Здравствуйте, Владимир! Да, возможно. Только надо учесть возможный факт того, что продаваемое недвижимое имущество может находиться в залоге у другого банка. Но в целом закон не запрещает покупать недвижимость, которая продается с торгов, в ипотеку.

Светлана

19.11.2017 04:15:57

Я должник ипотечной квартиры,на сайте ФССП я узнала что меня передали суд приставам с присуждённой суммой за должности ,через два мес,мне по телефону позвонила некая Наталья и представилась новым собственником квартиры, которую она якобы купила на торгах,сумму при этом назвала меньше,чем числилась за мной.Предложила мне 50 тыс руб чтоб я выписылась и освободила квартиру. Какие мои действия и что делать мне?

Сергей

19.11.2017 14:22:59

Здравствуйте, Светлана! Вам лучше позвонить в службу судебных приставов и узнать прошли ли торги и кто на них был признан победителем. Так Вы сразу получите достоверную информацию.

Светлана

08.10.2017 09:33:20

Здравствуйте!!! В службе судебных приставов было возбуждено исполнительное производство ,где банк просил передать на торги залоговое имущество...Я пришла в службу не так давно и работаю там обычным специалистом, никакого отношения к исполнительному производству не имею...Путем публичных торгов мною было приобретено залоговое недвижимое имущество...Первые торги признали несостоявшимися по причине отсутствия заявок в участии...Во вторых торгах победителем признали меня, так как предложила цену выше...Были вовремя переведены все денежные средства на счет Росимущества, заключен договор купле-продажи с компанией , которая непосредственно занималась организацией торгов, так же сданы все документы в МФЦ для вступления в права собственности...Всю информации о проведении торгов узнавала на официальном сайте" ГОВ торги"...На данный момент мы с ребенком( я одна воспитываю сына) до сих пор живем на съемной квартире , так как гражданин, который был поручителем по ипотеке должника, не отдает ключи и пишет жалобы в разные инстанции...Могут ли признать торги недействительными ? Как мне поступить в такой ситуации ? Заранее очень Вам благодарна!!!

Сергей

08.10.2017 20:30:49

Здравствуйте, Светлана! Торги могут быть признаны недействительными в течение одного года при наличии следующих оснований: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Поэтому риск в Вашей ситуации есть. Единственное, что Вы можете предпринять, это внимательно и тщательно проанализировать обстоятельства проведения торгов и установить возможность признания их недействительными по одному из указанных выше оснований. Так Вы хотя бы будете готовы к определенному повороту событий. А насчет поручителя можете не беспокоиться. После получения документов на собственность у Вас будут все законные основания для силового выпровождения поручителя из квартиры.

Аркадий

02.10.2017 01:32:27

Сбербанк отозвал исполнительное производство за три дня до проведения вторых публичных торгов так как понимал что торги не состояться так может происходить до бесконечности что делать

Сергей

04.10.2017 21:28:04

Здравствуйте, Аркадий! В соответствии с законом об исполнительном производстве в случае признания вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав - исполнитель направляет взыскателю предложение об оставлении продаваемого имущества у себя. Такой порядок установлен законодательством в случае признания торгов несостоявшимися.

Вячеслав

Добрый день! Я заключил договор цессии с Сбербанком на переуступке прав требования. Ты.е. они мне отдали закладную квартиру и долг по ипотеке человека который скрывается. По данному делу вынесен исполнительный лист о взыскании и проведении публичных торгов на данный объект недвижимости. В каком порядке мне поступить, чтоб данный залог перешел в мое пользование. Т.е. квартира на всех правах стала моей. Я юридически не грамотный и ввязался в такую авантюру.

Сергей Домрачев

18.04.2017 17:32:09

Здравствуйте, Вячеслав! Фактически в отношениях с должником Вы встали на место банка. Собственником квартиры продолжает являться должник. Вы можете получить право собственности на квартиру только по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, то на основании договора. Законодательство не предусматривает, чтобы заложенное имущество автоматически переходило в собственность залогодержателя. Заложенное имущество может быть только продано на торгах. Вы имеете право на получение из этой суммы причитающихся Вам денежных средств, которые должник задолжал банку.
Поэтому единственным вариантом является поиск должника и оформление договора по продаже Вам спорной квартиры в собственность. Только тогда Вы сможете оформить квартиру на себя.
Яндекс.Метрика