Правовому положению земель сельскохозяйственного назначения посвящен Федеральный закон №101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Федеральный закон Об обороте земель сельскохозяйственного назначения
Структура Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения
Закон об обороте Земель сельскохозяйственного назначения состоит из 8 глав, в которых содержится 17 статей.
Глава I включает в себя общие положения, в том числе сферу действия закона, права иностранных граждан и организаций на земли сельскохозяйственного назначения, субъекты отношений в сфере оборота таких земель и т.д. Так, согласно ст. 3 Закона иностранные граждане и организации могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды, в собственность такие земли им не предоставляются. Статья 4 Закона посвящена вопросу порядка определения минимальных и максимальных размеров земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В статье 6 Закона перечисляются случаи, когда государство может принудительно изъять у собственника, арендатора или пользователя земельный участок сельскохозяйственного назначения. Такое возможно в следующих случаях:
1. человек использует землю не по назначению с нарушением законодательства, что привело к существенному снижению плодородия или причинению вреда окружающей среде;
2. земельный участок на протяжении более трех лет подряд не используется по назначению.
Важно отметить, что земли подлежат изъятию в указанных случаях исключительно на основании судебного решения и только после того, как собственник, арендатор или пользователь земли не выполнят в установленный срок мероприятия по устранению выявленных нарушений. Изъятый земельный участок подлежит продаже на публичных торгах по рыночной стоимости. Вырученные средства передаются собственнику за вычетом расходов на проведение публичных торгов.
Глава II Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения регулирует вопросы оборота таких земель. В соответствии со статьей 8 Закона при продаже земель сельскохозяйственного назначения местная администрация имеет преимущественное право выкупа по той цене, по которой продается участок. Перед продажей собственник должен в письменной форме уведомить высший исполнительной органы государственной власти субъекта РФ или местную администрацию о своем намерении. В извещении надо обязательно указать следующую информацию: цена, размер участка, его местоположение, срок для расчета. Если власти не ответят в течение 30 дней с момента получения уведомления, то собственник может продать земельный участок сельскохозяйственного назначения любому лицу, но не ниже цены, указанной в извещении.
Статья 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения посвящена особенностям аренды таких земель. Государственные и муниципальные земли могут быть переданы в аренду на срок от 3 до 49 лет. Если договор заключается для сенокошения или выпаса скота, то договор аренды заключается на срок до 3 лет.
На основании ст. 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения арендатор может приобрести государственную или муниципальную землю, которую он арендует, в собственность после истечения срока аренды. Для этого требуется, чтобы арендатор просто надлежащим образом исполнил договор аренды и использовал сельскохозяйственные земли по назначению.
Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.
В статье 11 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения отдельно говорится про наследование таких земель. Если наследником является, например, иностранный гражданин, которому запрещено иметь в собственности земли сельскохозяйственного назначения, то государство принудительно изымет такой участок и продаст его на торгах.
Статья 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения посвящена особенностям совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Указывается, что эта статья, а также статья 13 и 14, применяется тогда, когда число участников долевой собственности на земельный участок превышает пять. В остальных случаях применяются правила Гражданского кодекса РФ.
Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. При этом не надо уведомлять других сособственников о такой продаже, если участок продается другому участнику долевой собственности, сельскохозяйственной организации или члену крестьянского (фермерского) хозяйства.
Согласно статье 12.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются невостребованные земельные доли. К ним относятся доли, принадлежащие гражданам на праве собственности, которые не были переданы ими в аренду или которыми не распорядились по-другому, в течение трех лет подряд. Но невостребованными не могут быть признаны земли, которые прошли регистрацию в Росреестре и на них надлежащим образом оформлено право собственности. Невостребованные земельные доли на основании судебного решения могут быть переданы в муниципальную собственность.
В статьях 13 – 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения раскрыты вопросы образования земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности, оформления проекта межевания земельного участка, особенностям владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности. Все решения относительно владения, пользования и распоряжения землями, находящимися в долевой собственности, разрешаются общим собранием участников долевой собственности.
Глава IV Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает заключительные и переходные положения. Согласно ст. 18 Закона свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.