Как сделать оценку дома и земельного участка

Информация достоверна
Процедура оценки объекта недвижимого имущества является обязательной составляющей частью при оформлении договора купли-продажи квартиры или дома, в том числе, когда речь идет об ипотечном кредитовании. В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как проходит оценка дома с земельным участком, цена услуги, кто имеет право на ее проведение.
Алексеев Сергей Артёмович — автор статьи
Сергей Алексеев
Адвокат, автор сайта
Комментарий эксперта
Как сделать оценку дома и земельного участка

В реалии рыночная стоимость дома и земельного участка в большинстве случаев определяется сторонами сделки, то есть продавец назначает сумму на свой объект и при достижении соглашения с покупателем оформляется договор купли-продажи. Однако, в соответствии с законами юрисдикции, оценка недвижимого имущества представляет собой официальный процесс установления рыночной стоимости объекта, и в ряде случаев является обязательным условием для совершения следующих действий:

  • для расчета размера налога на прибыль, полученную от продажи дома и земельного участка (уплачивается продавцом);
  • для определения суммы отчислений в ПФР и размера госпошлины (обязательные платежи, которые уплачиваются в результате совершения сделок, связанных с переходом прав на объект недвижимого имущества);
  • для расчета суммы ипотеки, размер которой будет составлять не более 80% от экспертной оценки залогового имущества;
  • для расчета взноса в уставной капитал юридического лица (учредители вправе делать взносы как в денежной форме, так и посредством передачи недвижимого имущества);
  • с целью установления стоимости дома или земельного участка, являющихся объектом залога, попадающего под арест имущества должника, а также, для решения имущественных споров, связанных разделом имущества между супругами.

Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка? Какова стоимость услуги?

Официальным правом проведения оценки объектов наделены независимые эксперты – лица, имеющие соответствующую лицензию, разрешающую ведение данного вида деятельности, состоящие в соответствующей СРО и имеющие полис страхования гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей. Как показывает практика, собственники объектов недвижимости выбирают оценщика самостоятельно, с учетом стоимости услуг, репутации специалиста и других критериев. Однако, многие банковские организации, оформляя ипотечное кредитование, направляют заемщиков к определенным экспертам, сотрудничающим с конкретными СРО, которые взаимодействуют с финансовыми организациями, позволяя не сомневаться в объективности проведенной оценки имущества. Стоимость услуг независимого оценщика рассчитывается индивидуально, на основании рекомендаций СРО и в зависимости от удаленности объекта от города (если это оценка загородной недвижимости).

Как проходит процедура оценки дома с земельным участком?

Процесс оценки недвижимого имущества включает в себя несколько этапов. В первую очередь, собственник объекта недвижимости оговаривает все условия сотрудничества с экспертом, в частности, устанавливаются сроки выполнения заказа и стоимость услуги. В случае соглашения между владельцем и экспертом заключается договор об оказании услуг, который должен содержать в себе вид оценки, цели и задачи ее проведения, а также сроки выполнения. После заключения договора собственник передает пакет документов на недвижимое имущество независимому эксперту, с которым договаривается о дате приезда на объект для оценки. В ходе оценки недвижимого имущества независимый оценщик делает фотографии, идентифицирующие объект, производит проверку дома на предмет отсутствия незаконных планировок. Оценка дома и земельного участка производится экспертом комплексно на основе определенных методик:

  • Аналоговый метод. Представляет собой анализ на сравнение цен сделок в течение текущего года, по результатам которого определяется стоимость настоящей сделки. Как правило, такой метод используется для оценки домов, расположенных в границах крупных населенных пунктов. Учитывается наличие подведенных инженерно-коммуникационных сетей, подъездных путей и другие факторы.
  • Затратный метод. Основная отличительная особенность данного метода – оценка всех затрат, произведенных в результате проведения работ по строительству или реконструкции объекта. Затратный метод преимущественно применим для оценки новых загородных домов, возведенных на территории коттеджных поселков.
  • Доходный метод. Чаще всего применяется для оценки квартир и объектов коммерческой недвижимости, рыночную стоимость которых можно спрогнозировать максимально точно, оценив прибыльность инвестирования, в том числе с банковских депозитов.

При оценке дома и земельного участка учитываются такие детали, как:

  • месторасположения объекта (в частности, населенный пункт, наличие инфраструктуры, транспортная доступность, удаленность от торгово-промышленных объектов);
  • состояние дома (год постройки, этажность, материалы и состояние стен и перекрытий, технические особенности строения, наличие и состояние коммуникационных сетей, тип планировки, наличие видимых дефектов); 
  • наличие обременения на дом и землю.
Важно! В случае, если продаваемый объект недвижимости ранее приобретался по ипотеке и долг за него полностью погашен, продавцу необходимо снять с него обременение и получить новую выписку в ЕГРП.

В результате проведения оценочной процедуры, объекту присваивается оценка общего состояния, как: 

  • отличное 
  • хорошее 
  • удовлетворительное 
  • неудовлетворительное
  • непригодное

Срок действия оценочной экспертизы для объектов, приобретаемых в ипотеку, составляет 6 месяцев. В случае, если в ипотеку приобретается дом с земельным участком, необходимо также провести анализ рыночной стоимости земельного надела, для чего экспертом также используется комплексный метод оценки. Стоит отметить, что специалисты применяют два вида оценки земельного участка:

  • для определения реальной рыночной стоимости земли при операциях, связанных с получением дохода, в частности при оформлении договора купли-продажи; 
  • для определения суммы земельного налога, а также госпошлины, которая уплачивается при переходе имущественных прав вследствие наследования или дарения.

Какие документы необходимо предоставить для оценки дома и земельного участка?

Пакет документов, который необходимо предоставить оценщику, включает в себя:   

  • копия паспорта и свидетельства ИНН владельца объекта недвижимости (продавца);
  • оригинал кадастрового паспорта и плана земельного участка (если есть в наличии);
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (договор купли-продажи, договор дарения, договор покупки дома на аукционе, свидетельство о праве наследования и другие).

Отчет об оценке дома и земельного участка

В соответствии с требованиями оценочного законодательства отчет об оценке дома и земельного участка оформляется в письменном виде, все страницы нумеруются, сшиваются, заверяются печатью и подписью уполномоченного представителя компании-оценщика. Общее количество страниц в отчете, как правило, составляет порядка 30, которые включают в себя:

  1. Общие сведения об оценщике и заказчике.
  2. Информация о методах оценки.
  3. Сведения об анализируемом объекте.
  4. Исследование рынка недвижимости. 
  5. Определение рыночной и ликвидационной стоимости.
  6. Приложения (правоустанавливающие акты).

Отчет об оценке дома и земельного участка для банковской организации, в случае оформления ипотечного кредита, включает в себя:

  • документы на объект недвижимого имущества;
  • фотографии, сделанные в процессе осмотра имущества; 
  • рыночная стоимость объекта;
  • ликвидационная цена, по которой банк сможет реализовать квартиру в случае невыполнения заемщиком финансовых обязательств.

В случае, если заемщик самостоятельно нашел оценщика, к отчету для банка дополнительно прилагаются: документ о членстве оценщика в СРО, полис о страховании гражданской ответственности, диплом о получении образования в области оценки (лицензия).

Важно! Ознакомиться с готовым оценочным отчетом необходимо в офисе независимой компании для разрешения всех вопросов.

На что влияет оценочная стоимость

Оценочная стоимость объекта недвижимости имеет прямое отношение к применению определенных условий кредитования, в частности, она может повлиять на сумму ипотечного кредита, максимальный срок предоставления ипотеки и размер процентной ставки. В случае, если реальная стоимость, согласно оценке, окажется ниже рыночной, заемщик, скорее всего, не сможет получить сумму, на которую рассчитывал. Однако, в данной ситуации можно попробовать поступить следующим образом:

  • выставить требование о проведении повторной оценки;
  • сделать повторную экспертную оценку в другой компании (но это повлечет за собой дополнительные расходы); 
  • предоставить кредитной организации дополнительное обеспечение;
  • оформить на недостающую сумму потребительский кредит.

Срок оценки и составление отчета на объект недвижимого имущества, приобретаемого в ипотеку, составляет 3-5 рабочих дней.

Алексеев Сергей Артёмович — автор статьи
Сергей Алексеев, Адвокат, автор сайта
Выпускник магистратуры Санкт-Петербургской юридической академии (2012 год). Член Адвокатской палаты города Москвы, с 2018 года – автор публикаций для правового портала pravovedus.ru.
Информация об авторе
Рекомендуем почитать
Вопросы от наших читателей
18.02.2020 13:49:16

Здравствуйте, скажите пожалуйста,а вообще надо ли проводить оценку земельного участка , который не является собственностью заёмщика,но на котором находится его собственный дом? Ведь заказчик услуги , например, сам должник должен предоставить оценщику все документы,в том числе, свидетельство о праве собственности на земельный участок, которого у него нет. Спасибо

Ожидает проверки
04.06.2019 02:54:53

У нас ипотечный кредит. Муж был заемщиком я созаемщик. Муж умер. Ипотеку банк должен аннулировать?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
14.06.2019 16:25:17

Здравствуйте! В этом случае обязанной по кредиту будете Вы, если нет страхования жизни заемщика. Если бы Вы не были созаемщиком, то в случае смерти мужа по его долгам отвечали бы наследники, если бы они вступили в наследство.

26.02.2019 18:39:03

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста! Я брал ипотеку на строительство. Собирал документы, делали расчет и оценку.построил дом ,заехал.теперь банку нужно предоставить оценку дома и оплату этой оценки. Обязан ли я платить за вторичную оценку?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
27.02.2019 16:28:11

Здравствуйте, Александр! Тут надо смотреть условия кредитного договора. Если в нем сказано, что после строительства дома надо будет сделать повторную оценку за Ваш счет, то договор надо соблюдать и провести оценку. Поэтому сначала изучите договор.

31.01.2019 17:20:01

Здравствуйте. Когда лучше приглашать эксперта для оценки стоимости дома с земельным участком зимой или летом? Или без разницы?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
01.02.2019 14:41:24

Здравствуйте, Михаил! В соответствии с законодательством данное обстоятельство не имеет правового значения. Но конкретные условия работы в зимнее время могут повлечь за собой увеличение стоимости услуг оценщика, но это является индивидуальным и необходимо обговаривать с каждым оценщиком отдельно. То есть время года, теоретически, может оказывать влияние на стоимость услуг оценщиков.

04.07.2018 17:08:27

Скажите, какие нужны документы для оценки дома дом и земля в собственности

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
06.07.2018 19:13:32

Здравствуйте! Оценка проводится оценочными компаниями. Именно у них надо уточнять, какие документы требуются для проведения оценки.

31.05.2018 10:54:47

Здравствуйте,хотим купить дом за МК ,скажите пожалуйста кто должен делать оценку дома,покупатель или продавец?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
31.05.2018 17:36:21

Здравствуйте! Данный вопрос не урегулирован законодательством. Поэтому оценка должна делаться по соглашению сторон.

08.05.2018 06:02:06

Здравствуйте, могу ли я выставить за свой дом цену какую я хочу? Или нужно вызывать оценщика и продавать дом по той цене в которую он оценил? И повышается ли дом в цене, если он на 2 семьи т.е. с двумя половинами в доме,двумя сан узлами, двумя кухнями?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
08.05.2018 16:30:30

Здравствуйте! При продаже своего имущества собственник может назначить любую цену. Собственник также по собственному усмотрению оценивает, влияет ли то или иное обстоятельство на цену имущества.

24.04.2018 20:29:29

Решила купить дом в деревне. Владелец 1941 г.р. живет в Крыму. Дом продается через доверенное лицо. В этом случае нужен ИНН владельца?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
24.04.2018 22:18:06

Здравствуйте, Ольга! Нужен для надлежащей идентификации собственника дома в договоре.

05.02.2018 13:42:37

что делать, если проведенная оценка не удовлетворила клиента. К примеру, я купила участок за 1 млн. руб., без скважины, освещения и дороги, просто 6 соток. За 3 года к участку сделали дорогу, появился свет, и сделали скважину. Пригласили оценщика, он получил всю необходимую документацию, и выставил стоимость в 800 тыс. руб. Т.е. за 3 года цена моего участка понизилась? несмотря на появившийся свет и воду?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
05.02.2018 16:35:32

Здравствуйте, Дарья! На ценообразование может влиять множество факторов. Возможно, Вы купили участок на пике рынка, а теперь ситуация изменилась и цены снизились. Надо смотреть конкретно.

24.01.2018 17:35:49

После того как была оформлена собственность на дом его достроили:второй этаж,провели газовое отопление,водопровод,построили гараж,сейчас решили поделить дом по долям на детей .нужно провести оценку дома.как это сделать быстрее.Дом находится в Новосибирске в Кировском районе.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
26.01.2018 12:04:51

Здравствуйте, Татьяна! Обратитесь в любую оценочную компанию по месту жительства.

Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF
Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF
Задать вопрос юристу
Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF