Земельный сервитут
С точки зрения теории права сервитут представляет собой право ограниченного пользования соседним земельным участком. Иными словами, законодательство допускает возможность гражданам, которые не являются собственниками соседнего земельного участка, в той или иной мере пользоваться данными землями. В соответствии с п. 1 ст. 274 Гражданского кодекса РФ такие требования могут предъявляться собственниками земельных участков и другой недвижимости (например, жилых домов).
В законодательстве перечислены примерные основания для возникновения у человека права требовать установления сервитута:
- Обеспечение прохода (например, доступ к собственному земельному участку может быть осуществлен только через соседний участок).
- Обеспечение проезда (такая необходимость может возникнуть у собственников нескольких земельных участков, если для прокладывания дороги к их участкам требуется использовать чужой земельный участок, так как он, например, полностью перекрывает проезжую часть).
- Для строительства, реконструкции или эксплуатации линейных объектов (классический пример – линии электропередач).
- Для обеспечения других нужд собственника недвижимости, если отсутствует иная возможность удовлетворения соответствующих потребностей (например, в случае, когда кроны деревьев свивают над участком соседа).
Таким образом, закон не установил исчерпывающего перечня случаев, когда допустимо устанавливать сервитут. Поэтому в каждом конкретном случае к вопросу следует подходить индивидуально с учетом обстоятельств дела. При этом следует помнить, что установление сервитута не должно повлечь за собой лишения собственника земельного участка прав владения, пользования и распоряжения данным участком, а также не допускается какое-либо злоупотребление со стороны заинтересованного лица.
Земельный сервитут может устанавливаться не только по требованию собственника земельного участка или дома, но также по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного пользования, а также других лиц, если это специально оговорено в законодательстве.
Собственник земельного участка, на который установлен сервитут, вправе требовать от заинтересованных лиц плату за пользование его землей. Размер и порядок оплаты сервитута устанавливаются сторонами по взаимной договоренности.
Установление и регистрация сервитута
По закону сервитут устанавливается по соглашению между собственником земельного участка и заинтересованным в установлении сервитута лицом. Так как законодательство подробно не регламентирует данный вопрос, то стороны вправе самостоятельно в своей договоренности определить основные параметры сервитута: срок, содержание, размер платы и т.д. Если достигнуть договоренности не удалось, то спор по инициативе заинтересованного в установлении сервитута разрешается судом. В этом случае условия сервитута должны быть определены в судебном решении.
Сервитут подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, так как это является обременением земельного участка. Для регистрации сервитута надо представить заявление и само соглашение об установлении сервитута или судебное решение. Заявление о регистрации может быть написано любой из сторон отношений. Также можно заключить, что с учетом перечня документов, необходимых для регистрации сервитута, соглашение об установлении сервитута должно быть оформлено в письменной форме, но при этом в законодательстве отсутствуют требования о нотариальном удостоверении этого соглашения.
Частный и государственный сервитут
Сервитут может быть установлен также в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В этом случае заинтересованное лицо обращается не к государству или муниципалитету, которые являются собственниками земельного участка, а к его владельцам, то есть к землепользователю, землевладельцу или арендатору. В соответствии со ст. 39.24 Земельного кодекса РФ по общему правилу не требуется получать согласие уполномоченного органа на заключение соглашения об установлении сервитута. Исключения из данного правила могут быть предусмотрены договором аренды, безвозмездного пользования или законодательством. Например, обязательно требуется получение письменного согласия уполномоченного публичного органа на установление сервитута в отношении земельного участка, если он предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование или в аренду государственному или муниципальному унитарному предприятию, государственному или муниципальному учреждению. Но в любом случае об установлении сервитута на государственный или муниципальный земельный участок в течение десяти дней с момента заключения соглашения о сервитуте должен быть уведомлен соответствующий орган власти.
В отличие от регулирования частного сервитута в земельном законодательстве установлены формальные требования относительно содержания соглашения об установлении земельного сервитута в отношении государственной или муниципальной земли. Такое соглашение обязательно должно содержать следующие реквизиты:
- Кадастровый номер земельного участка, в отношении которого предполагается установить сервитут.
- учетный номер части земельного участка, применительно к которой устанавливается сервитут.
- сведения о сторонах соглашения.
- цели и основания установления сервитута.
- срок действия сервитута.
- размер платы.
- права лица, в интересах которого установлен сервитут, осуществлять деятельность, в целях обеспечения которой установлен сервитут.
- обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, вносить плату по соглашению.
- обязанность лица, в интересах которого установлен сервитут, после прекращения действия сервитута привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.
В тех случаях, когда есть необходимость установления сервитута в отношении государственного или муниципального земельного участка и у которого отсутствуют пользователи или арендаторы, то заинтересованное лицо должно заключить соглашение об установлении сервитута непосредственно с уполномоченным государственным органом. Для этого заинтересованное лицо должно сначала обратиться в этот орган с соответствующим заявлением, к которому надо приложить схему границ сервитута на кадастровом плане территории. Также в тексте заявления обязательно указываются цель и предполагаемый срок сервитута. Заявление рассматривается в течение 30 дней. Отказ в установлении сервитута принимается в следующих случаях:
- Заявление направлено в неуполномоченный орган.
- Планируемое использование земельного участка противоречит федеральному законодательству.
- В случае установления сервитута станет невозможным использование земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием или приведет к существенным затруднениям при его использовании.