Права дольщиков в долевом строительстве

Информация достоверна
Покупка новостройки по договору долевого участия сегодня является одним из наиболее актуальных способов получить в распоряжение собственное жилье. Однако, несмотря на всю законность таких сделок, зачастую застройщиками нарушаются права дольщиков. О том, как не попасть в руки недобросовестного застройщика и защитить свои интересы в соответствии с законом – подробно в нашей статье.
Плотников Виталий Николаевич — автор статьи
Виталий Плотников
Юрист широкого профиля, главный редактор
Комментарий эксперта
Права дольщиков в долевом строительстве

Договор долевого участия в строительстве регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", принятым в конце 2004 г. И как отмечают специалисты, данная процедура приобретения квартиры считается наиболее защищенной от всевозможных мошеннических схем. Дольщики вкладывают деньги с уверенностью, что застройщик будет действовать в рамках закона, а значит, активно начатое строительство не перейдет в многолетний долгострой. Однако, как показывает практика, надежную защиту инвестициям граждан способны обеспечить не многие строительные компании.

Немного предыстории

Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов. При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров. На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который вступил в силу в 2005 г. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) - все законно, а ответственности значительно меньше. В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками. Это дало свой положительный эффект - сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.

Федеральный закон № 214: изучаем свои права

Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве представляет собой официальный документ, несущий в своем содержании в равной степени права и обязанности застройщика и участника. Соответственно, застройщик несет ответственность за своевременную сдачу в эксплуатацию объекта недвижимости и его передачу участнику долевого строительства, а последний, в свою очередь, обязуется принять объект и внести оплату согласно установленным тарифам.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в Федеральной регистрационной службе.

Содержание договора ДДУ по 214-ФЗ должно включать в себя:

  • информацию об объекте долевого строительства (адрес расположения, проектная документация);
  • срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;
  • информацию о внесении оплаты за объект долевого строительства (размер, сроки и порядок уплаты);
  • гарантийный срок эксплуатации объекта долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения обязательств застройщика.
В случае отсутствия хотя бы одного из вышеназванных пунктов, договор долевого участия в строительстве считается незаключенным.

Вместе с тем отметим, что Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает и возникновение определенных обстоятельств. Так, например:

  1. в случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности в соответствии с ДДУ переходят наследникам;
  2. в случае повреждения или разрушения объекта долевого строительства до момента его передачи дольщику, ответственность за все риски возлагается на застройщика;
  3. в случае строительства объекта дольщиком для личных нужд, то есть никак не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, договорные отношения между застройщиком и дольщиком также регулируются Законом о защите прав потребителей.

ДДУ может противоречить закону 214-ФЗ. Что делать?

Как правило, застройщики, уже не первый год являющиеся участниками строительного рынка, имеют в распоряжении шаблон договора ДДУ, зарегистрированного в Федеральной регистрационной палате. На основании этого образца застройщик заключает все последующие договора, не давая участникам повода для волнений (конечно, если только покупатель не заключает какой-либо предварительный договор ДУ и не является участником программы военной ипотеки). Однако, зачастую на практике встречаются случаи включения застройщиком в договор долевого участия дополнительных условий и положений, действующих в пользу защиты его прав и интересов. Такие тонкости при заключении ДДУ может увидеть грамотный юрист, поэтому рекомендуется перед подписанием документа показать его квалифицированному специалисту. При наличии каких-либо дополнительных условий, повышающих защиту интересов застройщика в ущерб интересам участника долевого строительства, последний вправе потребовать от строителя внесение изменений в договор ДДУ. Отметим, что регистрация договора долевого участия является довольно сложной процедурой, и вполне может быть, что застройщик может не принять условия дольщика об изменении пунктов договора. В этом случае остается два варианта исхода событий: либо дольщик принимает условия застройщика, либо ищет другой строительный объект.

Договор долевого участия в строительстве по «серой схеме»

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ продажа строящегося жилья иначе, чем по договору долевого участия, не разрешается. Однако, для привлечения денег в строительство объектов недвижимости закон допускает создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также, после сдачи дома в эксплуатацию, осуществлять продажу квартир по стандартному договору купли-продажи. В случае, если застройщик предлагает потенциальному участнику долевого строительства подписать предварительный ДДУ, то, скорее всего, он работает по так называемой «серой схеме», когда есть желание привлечь деньги граждан, но нет возможности заключить основной договор долевого участия (зачастую это связано с задержкой в получении документации на строительство объекта). Подписывая предварительный договор долевого участия, дольщик должен помнить, что ПДДУ – это не более, чем обязательство заключение основного договора с застройщиком в дальнейшем. К тому же, если застройщик просит внести оплату либо ее части по предварительному договору – это уже является нарушением закона 214-ФЗ. И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.

Плотников Виталий Николаевич — автор статьи
Виталий Плотников, Юрист широкого профиля, главный редактор
Окончил МГЮА им. О.Е. Кутафина по специальности «Юриспруденция» (40.03.01) в 2010 году. Практикующий юрист, основатель и автор публикаций юридического портала pravovedus.ru.
Информация об авторе
Рекомендуем почитать
Вопросы от наших читателей
31.10.2020 20:45:03

Добрый день. Оформлен договор ДДУ на квартиру в новостройке. При оформлении договора застройщик скрыл информацию по непонятным причинам, что на лоджии будет пожарный люк и, соответственно, пожарная лестница. Квартира на 6 этаже, дом Бизнес-класса. В приложениях к договору ДДУ, которые являются неотъемлемой частью договора на поэтажном плане и плане самой квартиры их тоже нет. Так же до заключения договора ДДУ на эл. почту от застройщика приходил чертеж, где так же не было люка и лестницы на лоджии. Сохранились фото-рекламки, где аналогично всей этой "красоты" нет. Дом на текущий момент еще не сдан, но лестница и люк установлены на лоджии. Приобретали недешевую квартиру, в доме бизнес-класса, с большой лоджией с красивым видом, а в итоге получается, что приобрели совсем не то, что хотелось. При заключении договора ДДУ это было весомым аргументом: просторная лоджия с красивым видом в доме бизнес-класса. Кроме того, мое жилье будет не защищено от проникновения посторонних лиц . После регистрации будет сложнее бороться с этой проблемой, подскажите наши действия в адрес застройщика, чтобы он устранил эту лестницу с нашей лоджии. Добавлю: проштудировали заключение экспертизы в разделе "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности", нигде не написано про лестницы и люки на лоджиях, причем лестницы стоят только на 2 этажах 5 и 6, на следующих этажах их нет, т.е. с 5 этажа могут подняться в мою квартиру на 6-м этаже и спуститься с 7 этажа, так же в мою квартиру. Спасибо

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
31.10.2020 22:35:00

Здравствуйте, Марина. Застройщик изменил характеристики объекта в одностороннем порядке, соответственно, изменил объект ДДУ, что является нарушением данного договора. Согласно ст. 7 ч.1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан участнику долевого строительства передать объект в соответствии с условиями договора, в том числе проектной документацией. Вы можете направить письменную досудебную претензию с просьбой удовлетворить Ваши требования - убрать люк на лоджии, чтобы квартира соответствовала проектной документации. В случае отказа Вы имеете право потребовать уменьшение стоимости договора либо компенсацию затрат по демонтажу люка и лестницы. Если претензия не будет удовлетворена, рекомендую обратиться к бесплатному юристу https://pravovedus.ru/consultation/ для составления иска в суд.

11.12.2019 22:53:30

Добрый день! Заключили в 2016 году ДДУ на квартиру в Сочи. Застройщиком сроки сдачи дома были нарушены, но все терпеливо ждали. На сегодняшний день: арбитражный суд( истец-застройщик, ответчик- администрация г.Сочи) вынес постановление о признании незаконным отказ администрации о вводе дома в эксплуатацию и установил сроки. Сроки прошли, дом не введен, администрация бездействует. Застройщик подал жалобу в прокуратуру. Что делать дольщикам? Продолжать ждать или параллельно с застройщиком подавать жалобы? И куда? Спасибо

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
06.02.2020 14:48:28

Здравствуйте, Ольга! Дольщикам в этом случае надо обращаться в суд с исками о взыскании с застройщика штрафов и пеней за просрочку сдачи дома. Они имеют на это право по закону. Также, как вариант, можно рассмотреть возможность обращения в полицию с заявлением о мошенничестве со стороны застройщика.

06.02.2019 13:25:59

Здравствуйте. Хотелось бы узнать какие у меня (как у дольщика) права и обязанности во время приемки квартиры (конкретно)

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
07.02.2019 12:42:29

Здравствуйте, Марина! Вы имеете право осмотреть квартиру и внести замечания в акт приема-передачи и на этом основании отказаться подписывать данный акт. Обязанностью будет то, что при отсутствии замечаний Вы обязаны подписать акт приема-передачи квартиры.

19.11.2018 10:28:09

Добрый день ! Подскажите пожалуйтса квартира в ипотеке дом не сдан, но УК требует подписать договора на обслуживание и собрать совет собственников жилья. Но документов на собственность нет, т.к. на кадастр дом не постаылен. На сколько это правомерно и можно ли так делать?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
19.11.2018 15:42:16

Здравствуйте, Кристина! Договора на обслуживание должен подписывать застройщик, так как он ответственен за оплату коммунальных услуг до передачи Вам квартиры по акту приема-передачи. Это следует из ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

30.03.2018 19:53:16

Здравствуйте! Мы в 2017 году приобрели квартиру в долевую собственность,а затем выяснилось, что дом строится с 2007 года. Дом практически завершен, не закончены ремонтные работы в подъезде, но дом стоит. У нас в семье несовершеннолетний ребенок, который на данный момент без жилья. Люди, которые продали нам квартиру знали, о том, что дом не могут сдать уже много лет, т.к. изначально его сдача планировалась на 2011 год, но заверяли нас, что его вот-вот уже сдадут и застройщик через суд добился его ввода в эксплуатацию, однакотрубку никто не берет и одни только обещания от секретаря. Имеем ли мы право подать в суд на людей, которые продали нам долю, зная, что у нас в семье несовершеннолетний ребенок, которому теперь негде жить? Как нам поступать дальше?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
31.03.2018 13:42:55

Здравствуйте, Дарья! Наличие у Вас несовершеннолетнего ребенка не является основанием для оспаривания сделки. Если продавец Вам сказал, что дом еще не закончен и что строительство ведется длительное время, то оснований уличить его в обмане нет. Вам надо на основании условий договора уступки прав требования по долевому строительству предъявлять требования к застройщику.

14.03.2018 09:11:57

Добрый день! Мы в 2013 году покупали квартиру в ЖСК в долевую собственность.В 2016 застройщика признали банкротом.Недавно узнала что надо было включаться в реестр,соответственно все сроки упущены.Могу ли я включиться в реестр сейчас и каковы наши шансы получить квартиру?Дольщики которые были включены в реестр получили жилье.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
14.03.2018 14:44:45

Здравствуйте, Юлия! Если организацию уже признали банкротом, то требования кредиторов, которые не обратились вовремя, погашаются. Кроме того, необходимо наличие судебного решения, подтверждающего Ваши притязания к застройщику. Но для точного ответа Вам лучше уточнить состояние процедура банкротства в настоящее время. Возможно, у застройщика осталось имущество, на которое может быть обращено взыскание.

Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF
Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF
Задать вопрос юристу
Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF