Перепланировка квартиры представляет собой трудоемкий процесс, включающий в себя снос/перенос межкомнатных стен и дверных проемов, изменение площадей жилых и вспомогательных помещений, выполненных в соответствии с первоначальным строительным проектом. В соответствии с российским законодательством (ст. 25 ЖК РФ) любая перепланировка квартиры подлежит регистрации в соответствующих государственных органах. Информация о перепланировке вносится в технический паспорт помещения, содержащего основные составляющие имущественного объекта.
Перепланировка квартиры: порядок оформления документов
Для того, чтобы произвести, а затем беспроблемно узаконить перепланировку квартиры, необходимо выполнить несколько основных этапов.
- Разработка проекта по перепланировке.
На данном этапе составляется проект по проведению ремонтно-строительных работ, для этого лучше всего обратиться в соответствующую организацию, специализирующуюся на подготовке проектной документации и составлении технических планов. Проект разрабатывается на основе строительных стандартов и норм, в соответствии с информацией, полученной из схемы поэтажного плана, экспликации помещений и других документов, указывающих на особенности планировки квартиры.
- Согласование проекта в жилищной инспекции.
Данный этап дает ответ на вопрос, как согласовать перепланировку квартиры на основе изготовленного проекта, то есть, здесь важно получить письменное согласие в жилищной инспекции. Также сопутствующие документы должны быть получены и согласованы:
- техпаспорт жилого помещения – в БТИ;
- заключение – в комитете по градостроительству;
- документы, устанавливающие право собственности – в Росреестре;
- согласие на перепланировку квартиры, расположенной в здании, имеющем высокую историческую ценность – в инстанции, занимающейся охраной объектов культурного наследия;
- письменное согласие жильцов жилого помещения.
- Получение разрешения.
Данное условие является обязательным к исполнению, оно позволит в дальнейшем избежать трудностей при оформлении документов по перепланировке в государственных органах, осуществляющих деятельность в сфере жилищного надзора. Разрешение на перепланировку выдается на основании проекта, содержащего информацию о всех вероятных изменениях и согласованного в: БТИ, коммунальных и городских службах (СЭС, служба газа, МЧС и другие). В случае, если жилое помещение имеет несколько собственников, необходимо взять с них также письменное согласие на выполнение действий по перепланировке квартиры.
Согласия членов семьи, не являющихся сособственниками жилого помещения, в котором собственник планирует проведение работ по перепланировке, не требуется.
Кроме того, для подачи заявления на получение разрешения о перепланировке потребуется согласие от организации, к которой относится данное жилое помещение, договор о тех.контроле организации, осуществляющей контроль за проведением строительных работ, разрешение Роспотребнадзора. Далее, после получения на руки письменного согласия со всех служб, в городскую жилищную инспекцию подается заявление о получении разрешения на перепланировку, где оно рассматривается в течение 45 рабочих дней. Далее, в течение 3-х дней заявитель должен быть уведомлен в письменной форме о разрешении либо отказе в выдаче разрешения на перепланировку.
Официально полученное разрешение на перепланировку жилого помещения подтверждает возможность выполнять собственнику квартиры любые ремонтно-строительные работы в рамках закона.
Срок действия разрешения на перепланировку составляет от 4 до 12 месяцев. В случае, если после получения на руки разрешения, проведение ремонтно-строительных работ не началось в течение 1 года, такой документ считается недействительным, и в дальнейшем придется проходить всю процедуру заново. Разрешение на перепланировку включает в себя содержание следующих сведений:
- паспортные данные заявителя;
- месторасположения помещения, в котором будут проводиться работы по перепланировке;
- перечень документов, представленных в госслужбу для получения разрешения;
- перечень, режим и срок проведения работ по перепланировке;
- указание возможности свободного доступа в помещение для контролирующих органов.
Скорее всего разрешения на перепланировку заявитель не получит в случаях, если:
- вносимые изменения влияют на свободный доступ к инженерным сетям;
- перепланировка жилого помещения приводит его в непригодное для жизни состояние;
- перепланировка квартиры нарушает структуру несущих конструкций;
- внесенные изменения ухудшают естественную вентиляцию внутри помещения;
- изменения нарушают нормы санитарной и пожарной безопасности;
- перепланировка касается помещений, расположенных в зданиях, относящихся к категории аварийного жилья;
- перепланировка предполагает внесение изменений в конструкцию чердака многоквартирного дома.
Все изменения, внесенные собственником в ранее подготовленный проект, должны быть отражены в акте выполненных работ, подписанный проектировщиками, эксплуатационной компанией, а также представителями организации, выполняющей ремонтно-строительные работы.
- Прием выполненных работ по перепланировке жилого помещения.
Приемка работ по перепланировке квартиры осуществляется специальной комиссией по решению муниципальной организации. После проведения тщательного обследования всех помещений в квартире составляется акт приемки и направляется в Бюро технической инвентаризации для внесения сведений в технический паспорт помещения.
- Техническая инвентаризация.
Данный этап предполагает получение нового технического паспорта на объект жилой недвижимости. В документе должны быть отражены все выполненные изменения.
Уведомление о перепланировке квартиры без оформления документов
Одним из видов узаконивания перепланировки объекта жилой недвижимости является направление уведомления в соответствующие органы. Узаконить перепланировку квартиры посредством уведомления допускается в следующих случаях:
- при закрытии межкомнатных дверных проемов;
- при остеклении балконов и лоджий;
- при возведении дополнительных межкомнатных перегородок;
- при изменении конфигурации тамбурных помещений;
- при частичном разборе межкомнатных перегородок, не являющихся элементами несущих конструкций;
- при изменении места расположения санитарно-технического оборудования с сохранением габаритной площади помещения.
Оформление перепланировки квартиры в уведомительном порядке необходимо в целях исключения в дальнейшем сложностей с ее куплей/продажей, наследования. Кроме того, жилое помещение, в котором имеется незаконная перепланировка, нельзя обратить в предмет залога при оформлении кредитного договора. Для того, чтобы распорядиться объектом жилой недвижимости с проектными изменениями, собственнику придется либо узаконить перепланировку квартиры, либо вернуть все в первоначальное состояние, согласно первичному техническому паспорту. Зачастую случаи несоответствия плана БТИ и фактической планировки жилого помещения влияют на продолжительность сроков сделки или вовсе ее отменяют.
По окончании производственных работ по перепланировке квартиры, не требующей оформления документов, собственник должен в письменном виде (не электронном) уведомить об этом органы технической инвентаризации.
Заявление на перепланировку квартиры
Для того, чтобы узаконить перепланировку квартиры, с пакетом вышеназванных документов необходимо будет приложить заявление, составленное в соответствующей форме, унифицированный бланк заявления утвержден Правительством РФ 28 апреля 2005 г. и действует по сегодняшний день. Заявление на перепланировку жилого помещения должно содержать следующие пункты:
- полные сведения о собственнике квартиры, с указанием ФИО и паспортных данных;
- сведения о месте расположения объекта жилой недвижимости с указанием точного адреса;
- если заявление подает доверенное лицо – номер и дата составления нотариальной доверенности;
- сведения о форме собственности на жилое помещение (договор социального найма или номер свидетельства о праве собственности);
- условия и сроки проведения ремонтно-строительных работ собственником квартиры с указанием условия об обязательном соблюдении проектной документации перепланировки и возможностью доступа контролирующих органов;
- сведения о том, что квартира не является памятником архитектуры и может быть перепланирована;
- данные и подписи всех совершеннолетних лиц, проживающих с заявителем (если квартира является муниципальной собственностью), за несовершеннолетних подпись ставят их представители;
- перечень всех прилагаемых документов (паспорт БТИ, нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности, проект перепланировки, согласие собственников и сособственников).
Заявление и приложенные документы должны быть пронумерованы.
В приеме и рассмотрении заявления о перепланировке жилого помещения может быть отказано в следующих случаях:
- при неправильном оформлении заявления, в частности, нарушении установленной формы или неправильном заполнении;
- при нарушении оформления проектной документации (проект может быть выполнен только организацией, имеющей разрешение на проведение данного вида работ, с соблюдением всех норм и требований ГОСТов, СНиПов и СаНПинов);
- если проект по перепланировке квартиры не учитывает особенностей жилого помещения (расположение несущих конструкций, состояние инженерно-коммуникационных сетей и т.д.);
- отсутствия стандартного пакета документов;
- предоставления сведений, заведомо противоречащих представленным документам;
- истечения срока действия документов.