Признание права собственности на квартиру

Признание права собственности на квартиру
Признание права собственности на квартиру является законным способом защиты своего права, который применяется наравне с истребованием имущества из чужого владения и устранением препятствий по его пользованию и распоряжению. В нашей статье представлены общие правила признания права собственности на квартиру, в том числе, новостройку, через суд, а также сведения об общих ошибках, допускаемых участниками процессов.

Еще относительно недавно признание права собственности на имущество через суд было явлением довольно редким, что, в первую очередь, было связано с незнанием гражданами своих возможностей в данной сфере, а также с отсутствием крайней необходимости в использовании исков подобного вида. Однако все изменилось в 2000-х годах, рост обманутых граждан и дольщиков, непосредственно проблемы с оформлением прав собственности на жилые объекты повлекли рост судебной практики в области признания прав собственности через суд.

Признание права собственности на квартиру через суд

Право собственности на квартиру признается судом на основании иска, поданного фактическим владельцем квартиры. После чего, на основании решения суда, жилая недвижимость регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости, по истечению срока регистрации собственнику выдается выписка из данного реестра. Исходя из имеющейся практики, признание права собственности на квартиру через суд объединяет в себе очень большую группу требований, из которых основными можно назвать:

  • признание права собственности в ходе приватизации;
  • признание права собственности на наследуемое имущество;
  • признание права собственности вследствие давности приобретения;
  • признание права собственности на самовольную жилую пристройку;
  • признание права собственности на новостройку.
Важно! Признание права собственности на имущество может осуществляться только в судебном порядке, где учитываются обстоятельства дела, в том числе причины, побудившие истца обратиться в суд, формулирование требований и доказательная база, а также судебная позиция и иные обстоятельства, которые могут иметь значение.

Признание права собственности на квартиру в новостройке

На сегодняшний день данный вид исковых требований является доминирующим среди заявлений о признании права собственности. Несмотря на это, дела такого рода можно отнести к наиболее сложным, поскольку присутствуют многочисленные попытки заинтересованных лиц придумать очередной ловкий способ юридически грамотно обмануть граждан. Дело в том, что застройщик, разрабатывая договор для покупателя, оставляет широкое поле для маневров в случае экстренных ситуаций (не сдача дома в срок, прекращение строительства без возврата предоплаты и т.д.). Плохо подготовленный по юридической части гражданин просто не замечает некоторых пунктов договора, которые в последующем не позволяют ему полноценно защитить свои права. И между тем, нельзя не отметить, что на практике присутствуют много случаев, когда признание права собственности на новостройку заканчивается положительно для собственника, в том числе, со 100% оплатой стоимости квартиры и участия в долевом строительстве. Признание права собственности на новостройку возможно на различных этапах строительства, но в тоже время, на момент обращения в суд объект должен существовать. Исковое заявление о признании права собственности на новостройку можно подать на этапе, когда:

  • строительство завершено, но дом не сдан в эксплуатацию или не сдан комиссии;
  • строительство завершено, дом сдан комиссии и в эксплуатацию, но застройщик не оформляет право собственности;
  • застройщик официально признан банкротом.

Основные правовые ошибки при признании права собственности. Признание права собственности через суд есть не что иное, как подтверждение наличия или отсутствия этого права. Следовательно, признание такого права собственности на новостройку без заявления предварительных требований может быть выполнено только при совокупности следующих условий:

  • объект недвижимости должен существовать в реальности;
  • непосредственно присутствие спора о праве;
  • на момент обращения в суд не должно существовать каких-либо обязательных отношений между сторонами, предметом которых является данное имущество, в противном случае, требования будут переходить в разряд иного смыслового значения.

Основными серьезными ошибками, которые нередко допускают участники дела о признании права собственности на квартиру, являются:

  1. непонимание правовой природы исковых требований; так, нередко истцы пытаются подать иск о защите прав потребителей, если их права были нарушены вследствие приобретения жилого объекта;
  2. смешение разных правовых институтов, исков; так, многие не понимают чем признание права собственности отличается от виндикационного (истребование из чужого владения) или негаторного (устранение препятствий пользования имуществом) иска, как следствие происходит упущение важной сущности – именно признания права собственности за истцом;
  3. непонимание характера иска, где предметом спора выступает именно признание права собственности на новостройку или в долевом строительстве, отсюда доказывание требований, которые не входят в предмет данного иска; так, например, признание права собственности при наличии предварительного договора (даже если была внесена 100% предоплата стоимости квартиры) – в данном случае, изначально требуется решить вопрос обязательности правоотношений, нужно обратиться в суд о понуждении заключить основной договор, а затем с иском о признании права собственности;
  4. попытки подачи иска о признании права собственности в суд относительно имущества, которого не существует юридически или фактически. В последнем случае, например, когда дом не достроен, это невозможно, при отсутствии же юридического оформления признать право собственности через суд возможно, но с предварительным или одновременным понуждением ответчика оформить объект недвижимости юридически;
  5. довольно распространенной ошибкой является предъявление исковых требований к ненадлежащему ответчику или при неполноте круга ответчиков, когда определить состав участников процесса не специалисту достаточно сложно.

Таким образом, из вышесказанного видно, что основные ошибки заключаются либо в неполноте предъявленных требований либо в их подмене на иные требования. Грамотно оценив ситуацию, ничто не может помешать истцу заявить несколько требований одновременно, например, о понуждении к совершению определенных действий или об установлении определенных факторов и признании права собственности на объект.

Оплата госпошлины по спорам о признании прав собственности

Перед обращением в суд на истца возлагается обязанность по уплате государственной пошлины, определяемой как процент от цены иска, то есть стоимости спорного имущества. Максимальная величина государственной пошлины может достигать 60000 рублей для дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции, 200 000 – в арбитражных судах. Учитывая стоимость жилых помещений, особенно на столичных рынках, размер государственной пошлины практически всегда приближен к максимальному. В последующем, вся сумма государственной пошлины, при признании права собственности, будет взыскана с ответчика, однако уплатить ее изначально должен истец, для которого такие суммы, как правило, являются, существенными. В связи с этим, закон разрешает истцу просить суд о предоставлении отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины. Кроме того, если истец сам не может установить размер госпошлины, он может ходатайствовать в суде об определении предварительного размера государственной пошлины на основании п. 9 ст. 1 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ. Однако, следует отметить, что удовлетворение подобных ходатайств выносится на судебное усмотрение, но выявленная неуплата или недоплата госпошлины не может являться основанием для приостановления производства по делу или отказа в иске.

Вопросы от наших читателей

Владимир

23.08.2018 14:10:35

" Здравствуйте! Заключил предварительный договор купли-продажи о покупке квартиры в строящемся многоквартирном доме и оплатил половину стоимости квартиры, а остальная половина стоимости должна быть уплачена путем переуступки кредита от ОАО " Сельский дом" с застройщика на меня. После предварительного договора было заключено допсоглашение с указание заключения основного договора купли-продажи до 31.03.2016, чего конечно не случилось так как застройщик смог ввести дом в эксплуатацию только 21.10.2016. Вопрос: как заключить основной договор купли продажи с застройщиком, если он уклоняется от этого - подать иск в суд о понуждении заключить основной договор или же о признании права собственности за мной на данную квартиру? или же иск одновременно о понуждении заключить осн.договор и признании права собственности?" Дело в том что застройщик не зарегистрировал свое право на квартиру чтобы продать мне , мотивируя тем что нет средств на оплату госпошлины. Если подавать иск о признание права собственности, то о признании права собственности на квартиру или на долю в этой квартире ? я же все таки оплатил только половину стоимости квартиры

Сергей (старший юрист)

11.09.2018 13:33:01

Здравствуйте, Владимир! В Вашей ситуации надо подавать иск о понуждении к заключению основного договора купли-продажи. Оснований для предъявления требования о признании права собственности за Вами нет, так как отсутствует договор, по которому Вы становитесь собственником. Относительно доли или всей квартиры, надо смотреть, что прописано в предварительном договоре, что именно Вы покупаете.

Елена

13.08.2018 12:06:57

Добрый день! Приобретена квартира по ДДУ,ДДУ зарегистрирован, дом сдан в эксплуатацию, но акт приема-передачи квартиры не подписан сначала были недоделки, а потом у застройщика начался процесс банкротства и мы пропустили момент, когда можно было вытребовать передачу квартиры. Сейчас застройщик обанкротился и деятельность его прекращена. Вопрос: как зарегистрировать право собственности без Акта приема-передачи? Если подавать иск о признании права, то кто будет ответчиком, при условии,что компания-застройщик ликвидирована? Спасибо заранее!

Сергей (старший юрист)

13.08.2018 16:13:30

Здравствуйте, Елена! В данном случае вопрос должен решаться в рамках процедуры банкротства. Вам необходимо обратиться к конкурсному управляющему с заявлением о передаче квартиры для последующего внесения в реестр требований конкурсных кредиторов.

Елена

13.08.2018 21:09:12

Сергей, благодарю. Но дело в том, что процедура банкротства завершена два года назад, юрлицо ликвидировано. Имеет ли смысл обращаться к конкрусному управляющему? Спасибо!

Сергей (старший юрист)

14.08.2018 14:31:01

В этом случае, навскидку, необходимо подавать заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, а именно о надлежащем исполнении обязательств по договору долевого участия.

Елена

16.07.2018 18:01:33

Добрый день! по обмерам БТИ площадь квартиры увеличилась, застройщик требует доплаты. Согласно Договору сумма вклада неизменна. В Договоре отсутствует норма об оплате разницы по обмерам БТИ, дословно - " суммостаток вклада " вносится по истечении 10 дней после замеров БТИ и уточнения фактической площади путем подписания допсоглашения". Подскажите, пожалуйста, какая последовательность действий? Можно подать иск о признании права и в ходе рассмотрения обосновать свою позицию, если застройщик выдвинет требование о доплате, или надо отдельно иск подавать, тогдакакой и о чём тогда? С уважением, Елена

Сергей (старший юрист)

17.07.2018 14:22:44

Здравствуйте, Елена! Вам надо строго исполнять условия договора и внести остаток денег в установленные договором сроки. Но надо быть в будущем готовой к тому, что застройщик подаст иск о взыскании неосновательного обогащения. Но пока можете не переживать.

Елена

17.07.2018 18:31:02

Добрый день,спасибо! Остаток я внесла, как положено. Вопрос в том ,могу я при наличии такого спора подать Иск о признании права собственности.Как следует из Вашей статьи "на момент обращения в суд не должно существовать каких-либо обязательных отношений между сторонами, предметом которых является данное имущество, в противном случае, требования будут переходить в разряд иного смысла". Или надо этот спор решать в рамках другого иска? И ещё вопрос, если есть претензия по недоделкам нет стяжки полов, не установлена плита.. в договоре это быломожно включить в иск о признании права собственности требование о денежном возмещении за не выполненные работы и оборудование ? С уважением. Елена

Сергей (старший юрист)

18.07.2018 10:27:46

Да, можете, если застройщик будет препятствовать регистрации Вашего права собственности на квартиру. Требования, вытекающие из некачественно выполненных работ по строительству, необходимо предъявлять в рамках отдельного иска.

Юлия

01.06.2018 12:26:45

Здравствуйте! застройщик не поставил многоквартирный жилой дом на кадастровый учет. Люди которые успели до 01.01.2017 поставили свои квартиры на кадастровый учет в индивидуальном порядке. Меня в городе не было. Теперь БТИ отказывается готовить тех.план на квартиру в связи с тем, что дом в целом не поставлен на кадастровый учет. Застройщик ставить на кадастровый учет дом отказывается. Подскажите кого необходимо указать ответчиком в исковом заявлении о признании права собственности?

Сергей (старший юрист)

01.06.2018 14:42:28

Здравствуйте, Юлия! Ответчиком будет являться застройщик, так как он непосредственно занимался возведением дома.

Анна

17.04.2018 09:41:45

Здравствуйте. Купили кв в ЖСК, первое время стройка шла,далее застройщик начал делать вид стройки, пайщики стали писать жалобы. В итоге председателя ЖСК посадили в СИЗО по статье хищение в крупном размере,пока что были только предварительные слушания. Директор ЖСК достраивать оказывается, говорит пока сидит председатель делать ничего не будем. В доме осталось подключить коммуникации,сделать преддомовую. Сейчас часть пайщиков объединяются для того,чтобы подать в суд на право собственности квартир своих,другая часть этого не делает. Вопрос,реально ли это слелать при не сданном в эксплуатацию доме? И нужно ли это делать пока не решен статус самого ЖСК и его руководства,то есть ЖСК сейчас "подвешен в воздухе"

Сергей (старший юрист)

17.04.2018 18:14:18

Здравствуйте, Анна! Да, реально. Судебная практика Верховного суда есть по этому вопросу. Право собственности признается за объектом незавершенного строительства. Обращаться в суд надо сейчас, пока есть субъект, к которому можно предъявить исковые требования.

Анна

17.04.2018 22:43:12

Чтобы оформить это право нужен определенный пакет документов,например тех паспорт дома,вся документация у руководства жск, председатель в сизо, директор скрывается, у пайщиков сейчас на руках только договоры и чеки об уплате. Как с такими документами оформить право на собственность? Плюс ко всему, номера квартир по договорам не соответствуют действительности, при покупке квартир,были спаренные квартиры, нумерация сдвинулась,чтоб точный номер квартиры своей узнать чтоб ее в собственность оформить нужно идти в бти,бти не дает данных пайщикам,так как собственник сейчас застройщик. А без точного номера своей квартиры можно же и чужую оформить на себя

Сергей (старший юрист)

11.09.2018 13:30:42

Необходимые документы, при невозможности их истребования самими истцами могут быть запрошены судом при соответствующем ходатайства истца.

Лариса

06.02.2018 15:58:22

Здравствуйте, купли по предварительному договору квартиру в строящемся доме оплату внесли 100, застройщик достроил дом и оформил документы на себя, и переоформлять не собирается, могу я подавать иск по защите прав потребителя?

Сергей (старший юрист)

06.02.2018 17:25:47

Здравствуйте, Лариса! Тут надо подавать не иск о защите прав потребителя, а иск о понуждении заключить договор купли-продажи. Конечно, предварительно надо изучить сам договор на предмет выявления конкретных нарушений со стороны застройщика.

Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF
Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF

Задать вопрос юристу

Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF