Особенности сделки
Дарственная – это документ о двусторонней сделке дарения между физическими лицами (ст. 572 ГК РФ). Мы специально это подчёркиваем, потому что довольно распространено мнение о том, что дарение – односторонняя сделка, единственной стороной которой является даритель. На самом деле оформить дарственную на квартиру можно только с согласия одаряемого.
Другая ключевая особенность сделки дарения – её безвозмездность, что так же оговаривается в ч. 1 ст. 572 ГК РФ. Если имеет место встречная передача вещи (права) или встречное обязательство, то такая сделка не является дарением. Дарением является и обещание подарить что-либо кому-либо в будущем, оформленное надлежащим образом (ч. 2 ст. 572 ГК РФ).
Дарение сопровождается передачей дара от дарителя одаряемому, эта процедура осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов (ч. 1 ст. 574 ГК РФ). Договор дарения недвижимого имущества подлежит госрегистрации в органе Росреестра (ч. 3 ст. 574 ГК РФ).
Когда речь идёт о таких операциях с недвижимостью, часто возникает вопрос: что лучше – завещание или дарственная. У каждого из этих видов сделок есть свои плюсы и минусы. Так, дарственная отличается от завещания на квартиру тем, что одаряемый становится собственником сразу после заключения договора дарения, а наследник – только после смерти наследодателя. Если сделка дарения совершается между близкими родственниками, одаряемому не нужно платить налог.
В то же время наследодатель вправе отозвать завещание и распорядиться недвижимостью по своему усмотрению, то есть оказывается защищён в правовом отношении. Даритель же, подаривший свою квартиру, теряет на неё все права с момента совершения сделки.
Как оформить дарственную на квартиру
Оформить дарственную на квартиру или дом можно самостоятельно, а также через нотариуса, юриста или риэлтора. Второй вариант хорош тем, что стороны частично или полностью избавляются от необходимости ходить по инстанциям и собирать документы. Правда, за услуги придётся заплатить (об этом далее).
В статье описаны только общие положения по вопросу. Конкретно ваша ситуация может носить индивидуальный характер. Разобраться в ней помогут наши юристы. Звонки на территории РФ бесплатны: 8 800 301-78-93
Порядок оформления дарственной включает в себя:
- Подготовку документов, составление договора и акта передачи квартиры по договору дарения.
- Нотариальное удостоверение договора дарения (заверять договор дарения квартиры у нотариуса в общем случае не обязательно, но такое удостоверение будет подтверждением юридической «чистоты» сделки, что снизит риски приостановки или отказа в госрегистрации договора).
- Оплату госпошлины за госрегистрацию сделки (это можно сделать при подаче документов).
- Подачу документов в орган Росреестра (договор дарения вступает в силу после проведения госрегистрации).
- Получение документов о зарегистрированном праве одаряемого.
Скачать пример договора дарения квартиры
Требования к участникам сделки
Сторонами договора дарения выступают даритель и одаряемый (или одаряемая). Поскольку первый лишается своего имущества, пусть и добровольно, к нему предъявляются определённые требования в целях защиты его интересов и обеспечения законности сделки:
- дееспособность (в полном объёме наступает с 18 лет, ст. 21 ГК РФ);
- отсутствие внешнего давления при принятии решения о дарении;
- предмет дарения должен принадлежать дарителю.
Оформить дарственную без присутствия одаряемого может его законный представитель, например, один из родителей, либо представитель по нотариальной доверенности.
Какие документы нужны
Право собственности одаряемого должно быть зарегистрировано в органе Росреестра, для чего потребуется предоставить необходимые документы. В типовой пакет документов на оформление дарственной на квартиру входят:
- паспорта участников сторон;
- паспорта представителей (при их наличии) и документы, подтверждающие их полномочия;
- договор дарения недвижимости в письменной форме;
- акт приёма-передачи предмета дарения (дополнительное соглашение к договору дарения, может потребоваться в случае смерти дарителя до регистрации права одаряемого);
- документ, на основании которого возникло право собственности дарителя на квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- согласие супруга дарителя на сделку, если квартира была приобретена в браке.
Даритель и одаряемый могут составить дарственную на квартиру самостоятельно. Если у вас есть трудности с составлением договора дарения, имеются вопросы по составу документов и процедуре оформления, обратитесь к юристу на нашем сайте за первичной консультацией.
Скачать образец договора дарения квартиры
Как оформить дарственную на квартиру в долях
Дарить можно не только квартиру целиком, но и долю в ней. Если недвижимость оформлена в долевую собственность, подарить долю в квартире может любой собственник, в том числе все собственники. Это нужно учитывать при составлении договора дарения квартиры в долях. Чтобы правильно оформить дарственную на долю в квартире, нужно принимать во внимание и то обстоятельство, по одной ли сделке производится дарение, если дарителями выступают несколько владельцев долей.
При дарении доли (долей) следует руководствоваться следующим правилом:
- если квартира дарится целиком, то есть дарителями выступают все собственники долей, и они являются стороной в одной сделке, то нотариального удостоверения договора не требуется;
- во всех остальных случаях (например, один собственник дарит свою долю, два и более собственника дарят доли разным людям) сделка должна быть удостоверена нотариусом.
Как оформить дарственную через МФЦ
Оформить договор дарения можно в МФЦ. При этом следует разделять понятия «составить договор дарения» и «подать документы на регистрацию договора дарения». В МФЦ могут оказывать платные услуги по составлению дарственных, об этом следует узнавать по телефону горячей линии.
Профильное направление деятельности МФЦ – приём и выдача документов, собственно регистрационные действия по дарственным проводятся органами Росреестра. Процедура оформления дарственной на квартиру через МФЦ ничем не отличается от аналогичной процедуры, если документы подаются непосредственно в орган Росреестра, за исключением сроков (об этом ниже).
Сколько стоит сделать дарственную на квартиру
Расходы на процедуру дарения могут сильно разниться в зависимости от того, по какой схеме производится оформление. В самом экономном варианте оформление дарственной на квартиру стоит:
- 300 руб за выписку из ЕГРН;
- 2 000 руб госпошлины за государственную регистрацию договора дарения.
Если дарственная заверяется у нотариуса, то стоимость дарственной увеличится на госпошлину за совершение нотариальных действий. Цена дарственной на квартиру у нотариуса – 0,5% от стоимости квартиры, минимум 300 руб, максимум 20 000 руб. Если договор дарения стороны сделки составляют не сами, а привлекают для этого специалистов (нотариуса, юриста, риэлтора), то за эту услугу придётся заплатить от 5 000 до 10 000 руб. Примерно столько же потребуется, если поручить специалисту собрать, сдать и получить документы в органе Росреестра или МФЦ.
Какие сроки действия дарственной
Между подписанием договора и регистрацией прав может пройти значительное время, сроки действия дарственной на квартиру не ограничены.
Срок регистрации договора дарения в Росреестре установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. В соответствии с положениями ч. 1 ст. 16 218-ФЗ, при подаче документов в орган Росреестра регистрация производится в течение 7-ми дней, а при подаче в МФЦ – в течение 9-ти дней.
Плюсы и минусы оформления дарственной на квартиру
Расскажем о плюсах и минусах дарственной на квартиру. Очевидную выгоду от сделки получает одаряемый, получая недвижимость бесплатно. Кроме того, если он является близким родственником дарителя, то освобождается от уплаты налогов.
Но есть у таких сделок и подводные камни. Так, если квартира дарится не близкому родственнику, последний должен уплатить НДФЛ в размере 13% от стоимости полученной в дар недвижимости. Дарственная на квартиру с пожизненным проживанием дарителя ограничивает одаряемого в распоряжении собственностью.
С проблемами также могут столкнуться участники сделки, которые планируют оформить дарение квартиры для маскировки продажи, например, доли в праве, чтобы обойти требование о преимущественном праве на покупку доли другими собственниками. Такой договор может быть оспорен и признан недействительным.
Могут ли отказать в регистрации права по договору дарения
Орган Росреестра может отказать в регистрации дарственной, если на то имеются основания. В соответствии с положениями ст. 575 ГК РФ запрещено дарить недвижимость:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;
- работникам образовательных и медицинских учреждений, организаций, оказывающих социальные услуги гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, их супругами и родственниками (например, пенсионер, проживающий в доме престарелых, не может подарить квартиру сотруднику);
- государственным и муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей.