Как правило, составление договора любого вида не представляет собой большой сложности, если предварительно разобраться со всеми требованиями действующего законодательства. Оформление документа регламентирует отдельная глава Гражданского кодекса РФ и нормы других правовых актов. Так, например, нормами закона установлено, что договор купли-продажи квартиры заключается только в письменной форме, документ должен содержать определенные пункты и дополнительные соглашения.
Важно! Договор начинает действовать с момента его подписания, при этом, сам документ не подлежит обязательной государственной регистрации, в ходе сделки регистрируется только непосредственный перевод права собственности от одного лица к другому.
Договор купли-продажи жилой недвижимости: важные моменты
В роли сторон договора выступает продавец и покупатель – это могут быть физические и юридические лица, субъекты РФ в лице соответствующих органов. Сделка подразумевает предоставление продавцом в распоряжение покупателя жилого помещения, при этом последний должен возместить первой стороне стоимость этого помещения, в сумме, заранее оговоренной участниками. Следует понимать, что типичных случаев по сделке купли-продажи квартиры найти фактически невозможно, каждая сделка уникальна. Следовательно, найти образец договора купли-продажи квартиры, который бы подходил для всех сделок – невозможно. Документ необходимо составить самостоятельно, адаптировав его под конкретную ситуацию, однако, в тоже время, соблюсти все требования законодательства.
Договор купли-продажи квартиры: обязательная структура
Любой договор продажи квартиры должен соответствовать общепринятой структуре:
- Преамбула договора – указывается наименование документа, место и дата его заключения, имена сторон (ФИО или полное наименование компании) с указанием того, кто является продавцом, а кто покупателем.
- Условия договора – описывается характеристика продаваемой квартиры (полный адрес, количество комнат, общая и жилая площадь, назначение, этаж и другое); прописываются документы, на основании которых квартира принадлежит продавцу, в том числе вид права – собственность или долевая собственность.
- Стоимость объекта и порядок расчетов – фиксируется конкретная цена объекта и способ расчетов (отсрочка или рассрочка платежа, наличный или безналичный расчет, банковская ячейка и другое).
- Передача объекта – указывается точная дата выезда и въезда продавца и покупателя соответственно.
- Права и обязанности сторон – например, продавец обязан предупредить о недостатках квартиры, покупатель имеет право получить информацию у управляющей компании о долгах за коммунальные платежи и т.д.
- Законодательная база – обязательно указывается перечень статей Гражданского кодекса РФ, на основании которых проводится сделка, стороны должны быть ознакомлены с нормами закона.
- Особые условия – перечисляются граждане, которые прописаны в квартире, а также даты их выписки либо договоренность, что они выпишутся до сделки; указывается, кто из сторон оплачивает государственную пошлину за регистрацию перехода права собственности, как правило, ее оплачивает покупатель.
- Ответственность сторон - прописывается ответственность продавца и покупателя, а также порядок решения споров в случае их возникновения.
- Дополнительные условия - стороны могут прописать другие условия, например, описание состояния квартиры, условия передачи мебели и другие детали сделки.
- Подпись сторон - составление договора завершается подписью сторон, которая производится в момент государственной регистрации сделки, при этом помимо подписи покупатель и продавец собственноручно указывают ФИО.
Важно! При отсутствии данных предмета договора, условий его стоимости, даты или подписи одной из сторон, договор считается незаключенным.
Какие документы необходимо приложить к договору купли-продажи
Для проведения сделки продажи квартиры, помимо договора, необходимо предоставить:
- физическим лицам – паспорт;
- юридическим лицам – свидетельство о государственной регистрации, учредительные документы со всеми дополнениями и изменениями, свидетельство о присвоении ИНН, распорядительные документы, справку о внесении юридического лица в государственный реестр;
- документы, подтверждающие полномочия представителя – нотариальную доверенность, удостоверение опекуна/попечителя, свидетельство об усыновлении;
- свидетельство о праве собственности или иной правоустанавливающий документ;
- выписку из домовой книги;
- кадастровый паспорт;
- согласие органов опеки и попечительства на продажу собственности, при совершении сделки с участием несовершеннолетних, недееспособных и т.д.;
- иные документы, например, нотариально заверенное согласие супруга на сделку, письменное согласие лица, в пользу которого ранее было установлено обременение на квартиру и другое.
Также необходимо знать
- Если интересы покупателя или продавца представляет доверенное лицо, этот факт обязательно отражается в договоре купли-продажи, там же указываются все его данные.
- В документе обязательно фиксируется факт обременения собственности. Залог, аренда, арест имущества и другие обременения, как правило, не позволяют совершить сделку купли-продажи, если на то нет согласия всех заинтересованных лиц.
- В случае, если есть договоренности, что продавец выезжает из квартиры после государственной регистрации сделки, то в договоре обязательно прописываются условия, кто оплачивает коммунальные платежи за время их пребывания в жилом помещении.
- Юристы рекомендуют включать в договор пункт о риске случайной порчи имущества, в основе которого прописывается, что все риски до подписания передаточного акта несет продавец или покупатель.
- Достаточно распространенная ситуация, когда в договоре указывают не полную стоимость недвижимости. С одной стороны продавцу это позволяет существенно сэкономить, в частности уменьшить подоходный налог, однако есть и другая сторона – существенный риск, ведь если после сделки покупатель откажется произвести оплату, оговоренную устно, продавец не сможет ее истребовать даже через суд.
Скачать типовой образец договора купли-продажиВажно! Обезопасить себя, как продавец, так и покупатель может не только грамотно составленным договором купли-продажи, но и проявлением внимательностью к каждой детали сделки. Обязательно проверьте все документы во время сделки, заблаговременно проверьте информацию по квартире – сегодня выписку о состоянии конкретной собственности может получить любой человек в МФЦ.