pravovedus.ru
×

Ваш город:

Право общей собственности на землю

04 января 2016 23129 просмотров
Земельный участок может принадлежать физическому или юридическому лицу на праве общей собственности. О том, в каких случаях возникает и прекращается право общей собственности на землю, какие виды общей собственности и каков порядок действия правомочий существуют в земельном праве - читайте в нижеприведенной статье. Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю, и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации. Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:
  1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
  2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).
Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности. Общая долевая собственность на земельный участок Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п.5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст.247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда. Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме. В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ). Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ). Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей. В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст.249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст.246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок. Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст.252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252ГК РФ).

Общая совместная собственность на земельный участок

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст.254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст.256 ГК РФ (общая собственность супругов). Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства, совместная собственность возникает в отношении:
  • крестьянско-фермерских хозяйств;
  • общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических, и дачных некоммерческих товариществ;
  • общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
  • совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю В соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ, объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание. Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ и п.5 ст. 36 ЗК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.


Вопросы от наших читателей

Юрий

Следует-ли из данного закона, что при длительном отсутствии одного из собственников как юридически зарегистрированного лица, наличие права собственности на весь участок для другого собственника находящегося в правовом поле?

Сергей Домрачев

19.06.2017 22:14:10

Здравствуйте, Юрий! Разъясните, пожалуйста, свой вопрос.

Юрий

22.06.2017 12:37:53

Здравствуйте Сергей.
Сегодня часто встречаются ситуации когда при общем долевом праве собственности на земельный участок только один из сособственников является лицом обладающим правоустанавливающими документами.Второй сособственник юридически отсутствует по нерадивости или по иным причинам длительное время и право собственности у лица претендующего на наследование по закону отсутствует. Возникает  ситуация при которой право пользование всем участком  востребовано двумя лицами, а право владения есть только у одного. В какой инстанции возможно разрешить спор о праве владения участком  в данном случае учитывая что в судебном порядке один из участников спора по сути собственности не имеет?

Сергей Домрачев

22.06.2017 20:34:47

Самым оптимальным выходом из сложившейся ситуации является оформление наследственных прав. Формально с точки зрения закона, если часть наследственного имущества осталась невостребованной, то она становится выморочным имуществом. По истечению срока на принятие наследства данное имущество может быть обращено в собственность государства. Но если остальные наследники не возражают этот срок может быть восстановлен и лицо может получить свидетельство о праве на наследство и стать полноправным собственником.

Юрий

23.06.2017 14:51:28

Еще раз здравствуйте Сергей.
Ответ понятен,но вопрос был задан по праву собственности  на земельный участок. Согласно ст.1181 ГК , в  том случае если участок находящийся во владении умершего, не переведен  в какую-либо форму частной собственности, то право на такой участок выпадает из наследственной массы. Означает-ли это что реальный собственник одной из долей участка имеет право  приобрести  весь участок в собственность  Так как согласно ГК. Каждый из участников общей долевой собственности имеет право пользования всем участком. А так как второго участника долевой собственности нет(скажем более 25 лет) То логично предположить что такое право может быть ему предоставлено. Мне кажется что ответ заложен в самом вопросе, но сложность заключается  в реализации прав. Так как закон не всегда точно определяет пути реализации права в подобной ситуации и не всегда точно определяет в каком именно государственном органе  следует решать данный вопрос. А именно Администрация или Кадастровая служба. Или данный вопрос решается исключительно в судебном порядке.

Сергей Домрачев

23.06.2017 16:01:04

В указанных обстоятельствах есть противоречие: Вы говорите о собственнике части земельного участка и в то же время о том, что права частной собственности на земельный участок вообще отсутствуют. Так оформлено право собственности на землю или нет?

Юрий

24.06.2017 09:30:20

Здравствуйте Сергей.
Я уже выше пояснял что право собственности существует только у одного собственника.
Попробую конкретизировать ситуацию:.
Частный дом с единым кадастровым номером имеющий два отдельных входа. Дом имеет общий план. Выделение долей в натуре не производилось Так как в подобном случае должно образоваться два отдельных субъекта. Один из  собственников принял  собственность на 1/2 части дома по завещанию, но вид права как общая  долевая собственность устанавливался по действующему законодательству предыдущим владельцем данной части имущества. При отсутствии(смерти в 1989-году_ владельца второй половины имущества,и в связи с тем что никем из наследников на эту часть имущества прав собственности или иных прав наследования по закону установлено не было, право собственности устанавливалось на весь участок по решению суда. Здесь действительно есть странности: а именно-установление права частной собственности на имущество и на землю, но с определением вида права как общая долевая собственность с указанием долей.После изменений  в законодательстве  относительно форм собственности на землю, земля выведена в отдельную категорию и не является объектом наследования. Тем не менее гражданам вступающим в наследство по закону предоставлено право приобретение земли в собственность если участок по праву наследования ранее находился в иной форме собственности. Так как  предыдущий хозяин по причине смерти этого сделать не смог, а наследники умершего  владельца 1/2 части собственности  этого не сделали по сей день, то земля выпадает из наследственной массы. Но у реального собственника другой 1/2 части имущества в наличии  документы подтверждающие право собственности на имущество и на землю. Если не ошибаюсь, существуют сроки (15 лет) в течении которых  собственник части имущества в праве потребовать весь участок состоящий из обоих долей и перевести его в иную форму собственности. Из общей долевой в просто частную. Опять же проблема в том что у наследника претендующего на право половины имущества нет ничего кроме регистрации по данному адресу, но имеется много амбиций.  Решать спор в судебном порядке фактически не с кем так как нельзя отнять имущество у лица у которого его нет. Отсюда и вопрос- как разрешить  данную проблему которая длится уже 28 лет и при наличии которой наносится вред строению  а земельный участок зарастает бурьяном или используется не по назначению.
Вопрос действительно не такой простой как кажется на первый взгляд

Сергей Домрачев

24.06.2017 22:29:28

Можно попробовать приобрести собственность через приобретательную давность.

Юрий

25.06.2017 11:22:39

Спасибо , Сергей.
Это действительно может сработать. Но мне кажется есть иной путь решения. Например имущество в данной ситуации может считаться выморочным и  может быть передано  в собственность законопослушному собственнику. Если инициировать этот процесс то вероятность положительного результата будет очень велика, а с учетом приобретательной давности - на 100%

Сергей Домрачев

25.06.2017 19:46:53

Выморочное имущество по закону подлежит передаче в собственность государства или органов местного самоуправления.
Яндекс.Метрика