Установлено законодательством – право всех жителей Российской Федерации на жилище провозглашается и охраняется государством. Однако, данное правило не исключает возможности выписать человека из жилого помещения, если на то имеются достаточные основания. Причины, которые приводят к подаче искового заявления о выселении в суд, могут быть самыми разными и во многом зависят от того, является ли гражданин собственником жилья и зарегистрирован ли он на этой жилплощади. Самым сложным является выселить из квартиры собственника, поскольку он имеет самый большой объем прав в отношении своего имущества. При этом, лишить права проживания в квартире нанимателя уже значительно легче, но важное значение также имеет какой договор найма заключен - коммерческий или социальный. Ранее, в предыдущей статье мы уже озвучивали возможные причины выселения граждан из жилого помещения с предоставлением другого жилья и без такового. Теперь же рассмотрим варианты выселения во внесудебном и судебном порядке более подробно.
Внесудебное выселение из жилого помещения
В юридической практике встречаются случаи, когда выселение производится, не доводя дела до суда. Прежде всего это бывает, когда возникает опасность для жизни и здоровья жильцов, например, при обрушении части здания либо угрозы такового. В таких случаях промедление может иметь печальные последствия, поэтому ждать судебного решения не представляется возможным.
Уведомление при внесудебном выселении
В ситуациях, когда не требуется вмешательство суда и инициатором расторжения договора найма выступает наниматель, у него нет необходимости согласовывать свои действия, направленные на прекращения действий договора и освобождения жилья. Необходимо лишь соблюсти определенный порядок действий, в частности своевременно уведомить владельца жилья о своем желании покинуть жилое помещение: сделать это нужно за три месяца и обязательно в письменной форме. По истечении трех месяцев договор будет считаться расторгнутым автоматически. Если инициатором расторжения договора выступает собственник жилья, он также должен направить уведомление нанимателю в тот же срок. Кроме того, в случае, если наниматель проживает в жилом помещении не один, ему потребуется получение письменного согласия на расторжение договора найма всех тех граждан, кто проживает вместе с ним.
Порядок выселения из жилого помещения в судебном порядке
По желанию любой из сторон договор социального найма может быть расторгнут в судебном порядке. Рассмотрим наиболее распространенные случаи обращения в суд, когда требуется выселение из квартиры гражданина.
- Выселение прописанного гражданина
Отметим сразу, что регистрация по месту жительства не дает гражданину прав на конкретное жилое помещение, она лишь является подтверждением законности проживания его в нем. Принудительное снятие с регистрационного учета любого жильца может быть выполнено:
- только собственником жилья;
- только на основании судебного решения.
Исковое заявление на выселение в этом случае будет подаваться на признание выселяемого жильца утратившим право проживать в данной квартире. При этом, истцу необходимо предоставить неопровержимые доказательства того, что имеются действительно веские основания для лишения гражданина такого права.
- Выселение не прописанного гражданина
Если человек проживает в квартире без регистрации, не связан с проживающими в ней людьми родственными связями, то никаких законных прав находиться в ней он не имеет. В такой ситуации, при нежелании квартиранта добровольно покинуть жилое помещение, собственник вправе прибегнуть к помощи полиции. Если речь идет о договоре найма, то расторгнуть его можно только через суд, если срок его действия не истек.
- Выселение супруга - не собственника жилья.
Когда гражданин не имеет имущественных прав на конкретную жилплощадь выписать его значительно проще, потребуется лишь представить доказательства, что никаких оснований у него на проживание в данном жилом помещении нет. Подать заявление о выселении может лишь тот супруг, который является собственником жилья. Даже если супруг прописан на жилплощади, снять его с регистрационного учета можно будет на основании решения суда. Исключением является выселение несовершеннолетнего ребенка, продажа доли которого не может быть оформлена без разрешения органов опеки и попечительства.
- Выселение из муниципальной квартиры.
Из муниципального жилого помещения, полученного по договору социального найма, выселить может только собственник, связанный положениями закона:
- обязательно соблюдение судебного порядка выселения;
- необходимо наличие веских оснований для этого.
Как правило, выселение из муниципальной квартиры подразумевает предоставление взамен альтернативной жилплощади, однако есть и исключения, например, при выселении за шум и нарушение прав соседей, другого жилья не предоставляют.
- Выселение из приватизированной квартиры.
Приватизация - есть переход жилого помещения в частную собственность, по результатам завершения этой процедуры новый владелец вправе попросить покинуть жилье всех, кто этими правами не обладает. Исключением являются:
- несовершеннолетние лица;
- иждивенцы;
- добровольно отказавшиеся от участия в приватизации граждане, но зарегистрированные в данной квартире.
Еще одним основанием для выселения из приватизированной квартиры является - требования банка, выдавшего кредит под залог этого имущества. При невозможности заемщика погашать кредит, банк вправе заложенное имущество реализовать путем конфискации имущества и продажи его с торгов.
- Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг.
Одним из оснований для выселения граждан из муниципального жилья является просрочка по коммунальным платежам всего лишь сроком в 6 месяцев. При этом закон предусматривает при выселении по этой причине обязательное предоставление жилья меньшей площади, чтобы наниматели могли его оплачивать.
Важно! Выселить по причине просрочки коммунальных платежей собственника жилья нельзя, однако можно взыскать с него долги через суд. Подать исковое заявление должна управляющая компания, на основании решения суда приставы могут произвести опись и арест имущества, и реализовать его в последующем в пользу погашения задолженности.
- Выселение из квартиры бывшего супруга.
Сразу стоит отметить, что бывшего супруга после развода можно выселить не во всех случаях. Так, если спорная квартира была куплена во время брака, она будет признана общей собственностью, следовательно, принадлежащей обоим супругам поровну, а выселить собственника нельзя. Если же бывший супруг прав на жилье не имеет, при разводе его право проживания на жилплощади прекращается. Из муниципальной квартиры супруга при разводе можно выписать, только если он/она не вписаны в договор социального найма, тогда необходимо просто обратиться в суд и предоставить доказательства прекращения семейных отношений, что и станет основанием для выселения. Если же оба супруга являются нанимателями, то они имеют равные права на квартиру, и жилье фактически превращается в коммунальное.
Важно! Суд при рассмотрении дела может принять решение о сохранении за выселяемым супругом права пользование квартирой на определенный период времени, например, для нахождения другого жилья, если такового пока нет.
- Выселение из квартиры незаконно проживающего.
Производится в судебном порядке после установления факта незаконного проживания. С иском в суд обращается собственник жилья, где предоставляет доказательства своего права на конкретную жилую площадь и отсутствие таковых у незаконных жильцов.
- Выселение из квартиры несовершеннолетнего ребенка.
Законом предусмотрена такая возможность только в одном случае – если квартира продана родителями ребенка. Новый владелец вправе требовать освобождения квартиры от всех бывших жильцов, включая несовершеннолетних детей. До достижения возраста совершеннолетия, гражданин не может быть выселен из муниципальной квартиры или из квартиры одного из родителей после развода. Это касается случаев и когда суд оставил ребенка с другим супругом, так как ребенок не может быть признан бывшим родственником, и он имеет право проживать в квартире любого из родителей, не лишенных родительских прав.