pravovedus.ru
×

Ваш город:

Залог недвижимости или передача собственности: основные действия

13 апреля 2017 219 просмотров
Наша статья посвящена вопросам кредитных займов, оформляемых под залог недвижимого имущества. Как кредитовать деньги под недвижимость, чтобы в дальнейшем не остаться на улице? Как правильно оформить договор залога недвижимости? Какими законами и нормами регулируется вопрос о залоге? Об этом читайте более подробно.

Процедура приватизации жилья, действующая в рамках Федерального закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», стала основанием для вовлечения жилых помещений, находящихся в собственности граждан, в полноценный гражданско-правовой оборот. То есть, квартиру или дом после приватизации можно продать, обменять, передать в залог, оформить дарственную, передать пользование на праве пожизненного наследуемого владения.

Одной из наиболее актуальных программ в области кредитования, которые предлагают сегодня финансовые организации, является займ под залог недвижимости с оформлением сделки по купле-продаже. Основная суть этой программы заключается в следующем: между собственником жилого помещения, который нуждается в заемных средствах, и кредитором, готовым предоставить данное финансовое обязательство, оформляется договор купли-продажи квартиры с правом ее выкупа заемщиком при полном погашении долга.

Стоит отметить, что действующее российское законодательство не предусматривает выдачу денег под залог недвижимости таким способом, равно как и не предусматривает никакого обеспечения кредитных обязательств, а значит, по сути, данный метод никак не защищен никакими правовыми нормами. Соответственно, граждане, рискнувшие получить деньги под недвижимость таким образом, допускают немало ошибок, стоящих им в результате потери своей недвижимости безвозвратно. В судебной практике довольно часто встречаются случаи мошеннических действий со стороны кредиторов, которые используют для обогащения посредством обмана неосторожных граждан специальные тщательно продуманные схемы действий, в основе которых грамотно заложены юридические аспекты.

Ошибка 1. Получение денег под недвижимость через заключение договора купли-продажи квартиры/дома с последующим выкупом.

Это главная ошибка, которую допускают заемщики. Договор займа и способ его обеспечения (договор залога) регулируются Гражданским кодексом РФ, а именно главой 42 и параграфом 3 главы 23.

Содержание таких сделок включает в себя условия получения заемщиком денежных средств от кредитора с обязательством из возврата в срок, определенный договором. В данном случае объект недвижимости, переданный в залог кредитору, является обеспечением возврата займа, оставаясь при этом собственностью заемщика. Согласно договору, в случае невозврата своевременно долга, заложенная недвижимость должна быть реализована по решению суда через открытые торги по продаже имущества должника. Далее, денежными средствами, полученными в результате реализации имущества, погашают долг в полном объеме и оставшиеся средства уже возвращаются заемщику.

На практике, при оформлении договора купли-продажи квартиры вместо договора займа и залога, полностью исключается правовой механизм по возврату средств через суд и торги, то есть, при данной сделке кредитор приобретает права на залоговое имущество, и в случае просрочки платежей заемщиком вправе потребовать от него немедленного освобождения недвижимости. Соответственно, такая схема взаимоденежных и залоговых отношений полностью отдает заемщика во власть кредитора, практически исключая необходимость в судебных разбирательствах, поскольку суд скорее всего вынесет решение в пользу займодавца.

Ошибка 2. Отсутствие или неправильно оформленное соглашение о займе и праве его обратного выкупа после полного погашения долга.

Если все-таки между заемщиком и кредитором был оформлен договор купли-продажи недвижимости с правом обратного выкупа, данные денежные взаимоотношения должны быть оформлены двумя соглашениями: отдельно составляется договор займа и договор обратного выкупа имущества. Иначе, в случае судебного процесса относительно данной сделки, суд констатирует факт совершения сделки купли-продажи объекта недвижимости, не принимая в учет уже совершенные заемщиком выплаты по договору займа.

Ошибка 3. В договоре купли-продажи имущества указана его стоимость, не соответствующая реальным договоренностям между заемщиком и кредитором.

Одна из опасных схем получения денег под залог недвижимости – с указанием в договоре купли-продажи суммы, не соответствующей стоимости, отвечающей реальным договоренностям, и чаще всего, эта сумма является завышенной, чем на руки получает заемщик. Как итог, если судом сделка купли-продажи будет признана недействительной, заемщик должен будет вернуть кредитору сумму, прописанную в договоре.

Как показывает практика, встречается немало случаев, когда в договоре сумма указана выше, чем требовалось и была выдана заемщику. Данная схема часто используется опытными кредиторами из следующих побуждений:
  • во-первых, сделка имеет абсолютную законность и сводит к нулю исполнение любых требований заемщика, который в суде может заявить, что ему на руки была выдана сумма меньше рыночной стоимости залогового имущества; 
  • во-вторых, в случае, если сделка будет признана судом недействительной, заемщику придется возвращать сумму, прописанную в договоре. 
Несомненно, деньги под недвижимость, полученные у кредитора таким способом, ставят под сомнение правомерность действий и дают основание для возбуждения уголовного дела в отношении лиц, виновных в обмане заемщика. Однако, зачастую ввиду отсутствия доказательной базы о получении меньшей суммы, делает привлечение к ответственности мошенников практически невозможным.

Ошибка 4. Переоценка финансовых возможностей и юридических последствий в случае неисполнения долговых обязательств.

Оформляя договор купли-продажи с последующим выкупом объекта недвижимости заемщику необходимо помнить, что он не может позволить допущение даже малейшей просрочки по кредитному обязательству, в противном случае он просто-напросто может лишиться жилья. По этой причине, в первую очередь, заемщик должен правильно оценивать свои финансовые возможности.

Важно! В п. 2-4 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости» предусмотрены исключения, когда кредитор не может требовать продажи залогового имущества заемщика, допустившего просрочки платежей.

Займ под залог недвижимости: судебная защита

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ, одним из способов защиты для заемщика, получившего деньги под недвижимость с оформлением договора купли-продажи, является подача иска с требованиями о признании сделки недействительной и возвращении утраченной собственности заемщику. Основанием для иска, как правило, являются доводы о кабальности сделки, которая была заключена на неблагоприятных для заемщика условиях, и применение последствий недействительности сделки.

Стоит отметить, что в судебной практике нечасты случаи удовлетворения таких исков, для этого заемщику необходимо собрать максимальную доказательную базу о возникновении заемных и залоговых обязательств, что порой сделать бывает совсем не просто.

Подводя итог всему вышесказанному, специалисты рекомендуют все-таки для получения займа под залог недвижимости лучше оформлять договоры займа и залога, которые оформляются в письменной форме и подлежат государственной регистрации (ст. 808 ГК РФ и ст.ст 10 и 20 Закона «Об ипотеке залоге недвижимости»).

В случае, если все же стороны договорились о выдаче займа на условиях оформления договора купли-продажи и соответственно передачи права собственности на объект недвижимости на кредитора, необходимо дополнительно заключить договор о праве выкупа заемщику своей собственности и обязанности кредитора продать это имущество заемщику (оформляется предварительным договором купли-продажи или иным соглашением, носящим обеспечительный характер). Условия обеспечения должны быть также прописаны в договоре займа.
Яндекс.Метрика