Уступка права требования по договору долевого строительства

Информация достоверна
Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки. О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.
Алексеев Сергей Артёмович — автор статьи
Сергей Алексеев
Адвокат, автор сайта
Комментарий эксперта
Уступка права требования по договору долевого строительства

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды. На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве». Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае - квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов. Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней. О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Алексеев Сергей Артёмович — автор статьи
Сергей Алексеев, Адвокат, автор сайта
Выпускник магистратуры Санкт-Петербургской юридической академии (2012 год). Член Адвокатской палаты города Москвы, с 2018 года – автор публикаций для правового портала pravovedus.ru.
Информация об авторе
Рекомендуем почитать
Вопросы от наших читателей
06.06.2020 13:20:52

Добрый день! Мы заключили договор УПТ по ДДУ. Застройщик на сегодня уже серьезно просрочил сроки передачи квартиры, и мы хотим подать иск на взыскание с него неустойки, но при внимательном прочтении договора УПТ обнаружили в нем такой пункт "К Новому участнику долевого строительства не переходят права требования уплаты неустойки за нарушение Застройщиком срока передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства, если они возникли до момента регистрации настоящего договора (т.е. договора УПТ)". Можем ли подать иск на взыскание неустойки с момента регистрации договора УПТ и до сегодняшнего дня? Или вообще можно признать данное условие договора УПТ недействительным и требовать взыскания неустойки с момента просрочки передачи квартиры Застройщиком?

06.03.2020 19:24:17

Здравствуйте. Приобрели с мужем квартиру у физ лица по договору уступки прав требования по договору участия в ДС. Договор зарегистрирован в регпалате. Застройщик проводит процедуру банкротства. Сдача дома просрочена на 4 года и достраивать будем своими силами. У нас на руках имеются оригиналы договора долевого строительства между предыдущим дольщиком и застройщиком, оригинал допсоглашения об уточнении площади, и оригинал уведомления от застройщика об уступке права требования. Для подачи в суд документов о признании данного дома объектом незавершённого строительства, от нас требуют квитанцию об оплате сделки первого дольщика. Этот человек уехал жить в другой город. Телефон отключен. У нас квитанции нет. Она была при заключении договора с нами. Как быть в данной ситуации? Надеюсь на вашу помощь.

Ожидает проверки
11.12.2019 18:47:01

Хотим приобрести долевое у застройщика. Ипотека одобрена от СБ. Застройщик говорит , что нужно вывести квартиру из под залога СБ и только потом заключить ДДУ и переуступку прав. СБ запрашивает ДДУ у застройщика. Застройщик говорит, что не может отправить ДДУ в СБ, пока не выведет из под залога банка квартиру. ВСя процедура растянется, по словам застройщика , на 3-4 месяца. Застройщик говорит , что квартира за нами забронирована по текущей цене, но пока мы ничего не подписывали. Вопрос: действительно такая долгая и сложная процедура? Спасибо.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
05.02.2020 16:29:25

Здравствуйте, Вячеслав! О каком-либо залоге в отношении отсутствующей квартиры как объекта права собственности говорит нельзя. Скорее, всего застройщик что-то скрывает, договор долевого участия должен оформляться гораздо быстрее.

10.12.2019 10:35:04

Купили право в долевом строи-стве, сейчас поменяли застройщика, возбудили уг. дело. Вообщем будет достраивать администрация области за доплату от дольщиков. Застройщик банкрот, с директора фигуранта уг. дела тоже взять особо нечего. Могу ли я взыскать сумму доплаты с продавца права долевого строительства? Тем более я оплатил сумму за право долевого строительства выше рыночной на 20% как за готовую квартиру.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
04.02.2020 18:03:12

Здравствуйте, Роман! Оснований для привлечения к ответственности продавца нет, так как он не виноват в том, что застройщик оказался банкротом. По закону все претензии Вы должны адресовать только застройщику и его руководящим работникам. Продавец же свои обязательства выполнил.

22.11.2019 14:32:52

Подскажите пожалуйста договор УПТ зарегистрированный в кадастровой палате имеет юридическую силу без дополнительного соглашения к договору ДУ?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
28.01.2020 09:51:38

Здравствуйте, Олег! Это самостоятельный договор и степень его юридической силы определяется соблюдением порядка его заключения и оформления. Для его действительности не требуется подписание дополнительного соглашения к договору долевого участия.

11.08.2019 22:46:08

Здравствуйте. Я гражданка Республики Беларусь. Хочу приобрести квартиру по договору долевого участия в России. Будут ли с меня вычитаться какие-либо налоги, если в дальнейшем я ее продам по договору переуступки с указанием полной стоимости, которую я хочу получить, или по договору купли-продажи?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
10.09.2019 15:15:47

Здравствуйте, Светлана! Так как квартир находится в России, то средства от ее продажи будут считаться доходами, полученными из источников в Российской Федерации. Поэтому Вы обязаны будете заплатить НДФЛ в предусмотренных законодательством случаях.

02.08.2019 19:30:53

Добрый день! Хотим приобрести квартиру дДУ по переуступке у подрядчика. Дом уже сдан. Квартиры выведена на физическое лицо, далее ее хотят вывести на афелированную компанию застройщика некое ЮЛ, а потом переуступить по договору уступуки мне. Вопрос смогу ли я вернуть по данному договору налоговый вычет и какие риски я несу при покупке данной квартиры. Заранее спасибо

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
11.12.2019 20:32:00

Здравствуйте, Анна! Налоговый вычет Вы имеете право получить, так как все равно фактически несете расходы на приобретение жилья. А риски зависят от того, какие положения будут включены в договор уступки права требования. Но стоит помнить, что по закону договоры уступки нельзя заключать после сдачи дома. Поэтому, скорее всего, целесообразно все оформить договором купли-продажи.

18.07.2019 18:53:52

Выбрала квартиру в новостройке от застройщика. были поданы документы в банк на одобрение этого объекта недвижимости на приобретение в ипотеку. В кредитном договоре есть пунк 1. Права требования участника долевого строительства по договору уступки прав (цессии) с Долгом . Что значит с долгом ? 2 . На что направлены деньги ипотечные на инвестирование строительства объекта недвижимости по адресу.....т.е. я получается беру ипотеку не на преобретение квартиры а чтобы выступить в качестве инвестора для стройки?!

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
06.12.2019 13:18:56

Здравствуйте, Татьяна! 1. В тексте договора должна быть расшифровка понятия "долг". Из того, что Вы привели, смысл фразы не понятен. 2. По поводу инвестирования беспокоиться не надо, так как это просто игра словами. Главное, чтобы в договоре было указано, что Вы покупаете квартиру в рамках договора долевого участия и по завершению строительства получите право собственности.

30.06.2019 02:12:57

Здравствуйте. В новом законопроекте № 681472-7 О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации. Есть пункт: д) пункт 6 дополнить предложением следующего содержания: «Представление предусмотренных настоящим пунктом документов, подтверждающих обоснованность требований участника строительства, не требуется при условии, что требования участника строительства возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве, если обязательство по уплате цены договора участия в долевом строительстве прекращено.» После слова "если" мы не можем понять или это печатная ошибка и должна стоять а)Представление... и потом уже ; б) Если. Известно только одно, что прекращено - ГК РФ Глава 26. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ. Все это возникло из-за того, что в первом чтении такого недопонимания не было, т.к оканчивалось оно четко - возникли в результате уступки прав по договору участия в долевом строительстве. Теперь же мы в сметании, попадет ли банкротство "фондом РФ" под Главу 26. или же все таки - ошибка пишущего.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
30.07.2019 15:35:24

Здравствуйте, Иван! В чем заключается Ваш вопрос?

19.05.2019 14:25:23

Добрый день, два года назад купил по долевке с застройщиком права на пять квартир-студий. Сейчас строительство закончено, но акт сдачи еще не подписан. Хочу уступить права требования физ лицам. Я - физ лицо, не ИП. Должен ли я буду заплатить только НДФЛ с разницы или налоговый орган может признать мою деятельность предпринимательской и доначислить еще налоги, например, НДС?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
20.05.2019 17:01:36

Здравствуйте, Владимир! Теоретически такая вероятность есть, так как очевидно, что Вы приобретали квартиры для их перепродажи и, соответственно, имеются признаки предпринимательской деятельности. Но вероятность подобное проверки достаточно низка.

21.04.2019 17:47:17

Добрый вечер, подскажите, как правильно поступить, чтобы оформить переступку по дду:квартиру приобрели в москве,( проживаем в другом городе,) в новостройке, ипотека сбербанка, дом сдан, акты ещё не подписаны, заемщик муж, переуступку оформляем на меня, ипотека не закрыта, можем ли мы все действия провести в своём городе, не выезжать в москву, какой порядок действий?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
22.04.2019 17:22:04

Здравствуйте, Лариса! Зарегистрировать договор уступки и внести изменения в Реестр можно в подразделении Росреестра по месту Вашего жительства. В законодательстве нет такого требования, чтобы регистрация происходила только в органах Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

31.03.2019 18:38:59

Здравствуйте. Планирую купить по переуступке с ДДУ у физ.лица. Данное физ.лицо заключала договор с Застройщиком, который разорился, но он оплатил всю сумму и задолженности не имеет.Сейчас эти дома достраивает новый застройщик-инвестор. Как я понимаю, новый застройщик должен завизировать наш договор переуступки права, но он отказался это делать.Риелтор говорит, что можно сделать такую сделку без их подписи, мол все равно договор будет регистрироваться в Госреестре. Но у меня сомнения...не будут ли у меня проблемы в дальнейшем.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
01.04.2019 15:11:17

Здравствуйте, Галина Дмитриевна! Законодательство о долевом строительстве не предполагает обязательное проставление отметки застройщика на договоре уступки прав по договору долевого строительства. После регистрации данного договора Вы становитесь на место первоначального дольщика и приобретаете права требования по договору долевого участия.

28.03.2019 15:47:07

Здравствуйте! Необходимо ваша консультация. Квартира приобретена по договору уступки, я являюсь 3 владельцем, ипотека. Из документов по предыдущим владельцам есть копия ДДУ, оригинал справки от застройщика, что оплата произведена, договор уступки, расписка расчет между физическими.лицами. На застройщика заведено уголовное дело, мошенничество, дом в простое более 2 лет. Ситуация складывается следующим образом: минстрой открытым текстом говорит, все собственники которые приобрели квартиры по уступкам, останетесь без квартир (ссылаются на 214 закон, что были изменения и убран пункт "честный покупатель", тк застройщик продавал квартиры по ДДУ подставным лицам и оплаты нет по первичным договорам и справки выданные с информацией по оплате застройщиком поддельные. Подскажите из практики какой может быть исход? ( По дому порядка 20% продано таких квартир). Подавать в суд и признавать себя собственником или подавать иск на предыдущего продавца? И подскажите про закон, действительно были изменения про "честного покупателя" (самостоятельно инфо не нашла).

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
29.03.2019 11:48:55

Здравствуйте, Марина! Для анализа судебной практики надо потратить много времени и сил. Эту задачу лучше поручить юристам в очном порядке. Но можно сказать, что при наличии всех документов в соответствии с законодательством, относительно которых нет официального решения о признании их недействительными, Вы имеете полное право требовать от застройщика исполнения своих обязательств. Подавать иск в суд о признании права собственности имеет смысл тогда, когда строительство практически завершено. Поэтому тут надо смотреть реальное состояние объекта. Мы не нашли в 214-ФЗ упоминаний про "честного покупателя". Лучше уточнить в Минстрое про норму закона, на основании которой они сделали свой вывод.

12.03.2019 21:22:32

Добрый вечер! Хотим приобрести квартиру в новостройке по уступке ДДУ. Как правильно оформить чтоб налоговый вычет можно было бы получать обоим супругам, но не определяя конкретный размер доли? Налоговый вычет мы сможем получать только после сдачи дома?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
13.03.2019 18:57:47

Здравствуйте, Олеся! Надо оформить покупку квартиры на обоих супругов с указанием долей и конкретной суммы, внесенной каждым из них. Налоговый вычет сможете оформить после регистрации права собственности на квартиру.

04.03.2019 19:16:13

Здравствуйте я купил квартиру по уступке от юр лица В уступке допущена опечатка вместо 2 комнатной , написана 1 комнатная , а все остальные характеристики , этаж , метраж , номер , площадь совпадает с первоначальным дду. У меня есть клиенты которые по предварительному договору уступки передали мне зала ток , а теперь не хочу входить на сделку и ждать исправления опечатки не хотят . Обязан ли я вернуть задаток

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
05.03.2019 17:27:02

Здравствуйте, Вадим! На основании ст. 381 ГК РФ задаток в Вашем случае не должен возвращаться, так как отказываются от договора именно клиенты.

28.02.2019 01:24:04

Добрый день,Сергей!Спасибо за ответ.Права собственности ещё нет.Переуступка.Еще цедент продаёт квартиру по заниженной цене.На разницу оформляет соглашение о заранее понесённых убытках.Модет ли оно меня как-то защитить в дальнейшем?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
28.02.2019 21:59:45

Здравствуйте, Ирина! Так как право собственности оформлено на отца, то именно с ним Вам надо иметь дело. А то, кто фактически вносил деньги, не имеет особого значения, так как сын мог просто выполнять поручение отца. Оснований для признания сделки недействительной пока не видно.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
05.03.2019 17:59:30

Здравствуйте, Ирина! Лучше, конечно, в договоре указать полную стоимость квартиры. А вообще надо изучить сами документы, так как от их содержания в большей степени зависит безопасность сделки.

23.02.2019 15:44:54

Купили квартиру по переуступке права требования по ДДУ, оформили на дочь. Имеются банковские ордера об одновременном закрытии вкладов с одинаковой суммой мной и дочкой и одновременном закладывании данной суммы в банковскую ячейку. Дом ввели в эксплуатацию 18.12.2018, дочь подписала акт приёма-передачи квартиры 15.02.2019. Совершили большую глупость, оформив квартиру только на дочь, т. к. вдвоём могли бы претендовать на налоговый вычет(стоимость квартиры 3500000р). Дом ещё не поставлен на кадастровый учёт. Можем ли мы зарегестрировать доп соглашение об изменении количества покупателей, внеся меня и в дальнейшем переделать акт приёма-передачи.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
24.02.2019 11:56:01

Здравствуйте, Елена! Это не противоречит законодательству. В законодательстве о государственной регистрации прав собственности на недвижимость предусматривается возможность внесения таких изменений. Основная сложность будет заключаться в получении согласия продавца и застройщика на внесение изменений в документы.

18.01.2019 13:15:26

Здравствуйте. Подскажите, если я хочу переуступить 0,5 ДДУ физ. лицу по стоимости указанной в договоре. Будет ли это считаться получением прибыли. Могу ли рассчитывать на налоговый вычет с оставшейся суммы. Дом построен, акт приема передачи не подписан.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
19.01.2019 14:25:54

Здравствуйте, Наталья! Действующее законодательство не предусматривает такой возможности. По договору уступки подлежат передаче все права требования к застройщику относительно жилья. Для раздела оснований нет, так как право собственности на квартиру не зарегистрировано. Поэтому есть сомнения насчет вообще возможности заключения такого договора.

16.01.2019 17:15:47

Сергей, здравствуйте! Интересно ваше мнение по такому вопросу. В 2015 году между Застройщиком и ООО заключен ДДУ, оплачен, зарегистрирован в 2016 году объект введен в эксплуатацию, люди в доме спокойно живут На сегодняшний день акт приема-передачи по названному ДДУ не подписан (таких ДДУ у застройщика и ООО около 50 штук) в 2018 Застройщик признан банкротом, ведется конкурсное производство В отношении застройщика параграф 7 не введен, то есть реестра требований по передаче жилых помещений нет, только денежные требования, к тому же реестр уже закрыт Схема покупки квартиры сейчас такая: ООО заключает уступку с физ лицом, после регистрации физ лицо как новый дольщик получает квартиру по акту и регистрирует собственность. Сейчас росреестр регистрирует собственность по таким сделкам, люди покупают и заселяются, ипотеки одобряют Вопрос в рисках нового дольщика, а именно в части признания сделок недействительными Может ли застройщик подписывать такие акты приема-передачи? Моя логика такова - обязанность передать квартиру возникла до признания должника банкротом, следовательно сама по себе передача квартиры по заключенному в 2015 году сделкой не является, а является исполнением по сделке, предпочтения перед кредиторами нет, квартиры не подлежат включению в конкурсную массу, потом что по сути не являются имуществом застройщика. ООО в деле о банкротстве не участвует В случае, если акт приемки подписывается конкурсным или его представителем риски снижаются? Требуется ли по вашему мнению согласие кредиторов? Заранее спасибо, вроде всю информацию изложила

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
17.01.2019 15:01:00

Здравствуйте, Софья! Вопрос непростой и требует детального изучения законодательства. Но даже если обратиться к положениям ст. 61.2 закона о банкротстве, то подозрительными сделками могут считаться сделки, заключенные в течение трех лет до момента подачи заявления о банкротстве. Поэтому даже с учетом данного положения есть определенный риск. Но более точно границы такого риска могут быть установлены после изучения судебной практики и нюансов законодательства о банкротстве.

15.01.2019 18:31:40

Здравствуйте, Сергей! Хотим купить квартиру по договору уступки права по ДДУ у физ.лица. Тот кто уступает нам право был застрахован страховой компанией, на него есть полис, т.к застройщиков обязали страховать дольщиков. Вопрос: 1)Нужно ли нам оформлять и оплачивать такой же полис на себя ? 2) Пройдет ли регистрация нашего договора уступки права по ДДУ в Росреестре без страхового полиса на нового участника? Заранее благодарна.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
16.01.2019 16:00:53

Здравствуйте, Людмила! 1. В законодательстве о долевом строительстве нет такой обязанности. 2. Вследствие отсутствия законодательной обязанности делать страховку оснований для беспокойства относительно регистрации договора нет.

17.12.2018 21:44:34

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста покупаю квартиру по договору уступки прав требований( во вложении) 1) интересует вопрос в пункте 2.2 написано цена уступки является окончательной и изменению не подлежит, а в пункте 6 (Д). написано что площадь квартиры будет больше или меньше от заявленной площади то придется доплатить или вернуть часть средств, такое возможно? 2) мне еще необходимо ждать какое то решение арбитражного суда, о передаче квартиры мне в собственность, так как я понимаю застройщик признан банкротом. 3) еще смущает сумма фактически понесенных затрат, стороной 1 на приобретение имущественных прав на квартиру. Это ко мне как нибудь относиться?

Документ11.pdf
Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
18.12.2018 14:57:40

Здравствуйте, Ольга! 1. В принципе возможно. Это принятая практика. 2. В случае признания застройщика банкротом все расчеты с кредиторами осуществляются в рамках процедуры банкротства, то есть с участием арбитражного суда, который только может принять решение о банкротстве. 3. Не должно. Ваша обязанность по оплате квартиры будет считаться исполненной в случае выплаты цены договора, которая должна быть четко сформулирована в тексте договора ( в данном случае в п. 2.2.).

14.12.2018 22:53:03

Здравствуйте! Очень нестандартная ситуация, помогите, пожалуйста! По условиям договора долевого участия застройщик передает участнику долевого строительства квартиру в новом доме, а в качестве оплаты за новую квартиру получает от того под снос частный дом, расположенный в непосредственной близости от новой многоэтажки. Бывший житель частного сектора успешно вселяется в многоэтажку и спустя некоторое время прекращает свое право собственности на частный дом, как и было оговорено. Но.... на этом все. Временный управляющий застройщика обо всем забыл, частный дом под снос во исполнение ДДУ не принял. Фирма-застройщик ликвидирована, частный дом стоит бесхозный. И вот бывший учредитель фирмы-застройщика хочет, так скажем, взять свое, получив право обладать частным домом под снос, которым, фактически, оплачена новая квартира бывшего хозяина этого дома. Какой алгоритм действий? С момента сдачи многоквартирного дома и заселения лица в квартиру прошло более трех лет. С момента ликвидации фирмы - застройщика - 2 года. Заранее спасибо!!!

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
15.12.2018 14:55:15

Здравствуйте, Сергей! Ситуация действительно нестандартная. Для ее успешного решения необходимо полное изучение всех обстоятельств дела, что может сделать только профессиональный юрист, который будет заниматься данным делом. Главной сложностью в данном случае видится то, что у самого учредителя нет никаких прав на этот дом, так как договор долевого участия был заключен с организацией, в которой он был учредителем. Прямых прав для получения дома у учредителя нет.

14.12.2018 22:39:49

Добрый день) подскажите если приобрели квартиру по договору уступки прав и вместе с неоплаченные долгом перед застройщиком) часть денег оплачена застройщику но не вся сумма) возможно ли расторгнуть данный договор и возможно ли вернуть ту сумму которую уже перевели застройщику если застройщик все исполняет и в срок) благодарю вас за ответ)

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
15.12.2018 14:09:47

Здравствуйте, Антон! Если при заключении договора Вы не были осведомлены о наличии задолженности, то это является основанием для расторжения договора, так как он был заключен под влиянием существенного заблуждения. Для решения вопроса о возврате денег от застройщика надо знать, за что были заплачены деньги.

10.12.2018 00:58:13

Добрый вечер! Уступаю свои права по ДДУ по Соглашению уступки прав требования по форме застройщика, в котором указано, что после государственной регистрации дольщик по Акту приёма-передачи обязуется передать оригинал ДДУ цессионарию. Насколько юридически обосновано данное положение? Опасаюсь передать оригинал ДДУ по причине вероятной возможности его предоставления в какие-либо органы. Первоначальный дольщик рискует отдав оригинал ? Стоимость квартиры по ДДУ превышает 3млн.руб. Право на квартиру уступаю по стоимости предмета уступки по более высокой цене, чем по ДДУ четыре года назад. Разница в стоимости подлежит налогообложению ?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
10.12.2018 16:44:43

Здравствуйте, Арина! Такое требование является правомерным, так как договор долевого участия сохраняет свою силу и на место Вас в качестве дольщика встает другое лицо, которое имеет право знать, на каких условиях был заключен договор долевого участия. Для дольщика никаких рисков в передаче оригинала ДДУ нет, если, конечно, он не хочет обмануть покупателя. Полученный доход подлежит налогообложению.

28.11.2018 13:59:52

Здравствуйте, заключили договор Уступки прав по договору об участии в долевом строительстве , при получении договора заметили , что адрес прописки мужа (он является собственником) указан не верно , нужно ли переделывать договор, на сколько это важно и чем это грозит ? Спасибо.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
29.11.2018 11:00:07

Здравствуйте, Елена! Лучше переделать, чтобы все было точно. Если в договоре есть другая информация, идентифицирующая мужа как покупателя, то ошибка в адресе регистрации существенных последствий никаких не повлечет.

25.11.2018 22:41:53

Подскажите пожалуйста: купили квартиру по договору уступки права требования по ДДУ. Сейчас возбуждено уголовное дело в отношении застройщика по факту мошенничества. Мы деньги по договору передавали не застройщику, а физ лицу (бывшему дольщику). Можем ли мы считаться потерпевшими по факту совершенного в отношении нас мошенничества, если фактически застройщик от нас деньги не получал? Спасибо!

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
26.11.2018 16:23:01

Здравствуйте, Ирина! Вы можете быть признаны потерпевшей стороной, так как в результате преступных действий застройщика именно Вам был причинен имущественный ущерб в виде потерянных денежных средств и неполучения квартиры. Ведь по договору уступки права требования именно Вы занимаете место первоначального дольщика по договору ДДУ.

21.11.2018 18:49:14

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке супруг заключил договор уступки прав по ДДУ. По ДДУ ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию - 31 декабря 2016, но не позднее 31 марта 2017, а в заключенном 27 декабря 2017 договоре уступки прав между цедентом и цессионарием (супругом) срок сдачи дома указан другой, а именно 31 декабря 2017, но не позднее 31 марта 2018. Застройщик задержал срок сдачи дома до октября 2018. Хотим подготовить документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки, но нам сказали, что из за того, что мы подписали договор уступки с отличной от указанной в ДДУ датой сдачи дома, данное требование будет отклонено. Есть ли выход из данной ситуации? Заранее благодарю, Мариам

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
22.11.2018 16:27:28

Здравствуйте! Заключение договора уступки не отменяет действие основного договора долевого участия. Застройщик не является стороной договора уступки, поэтому он обязан следовать условиям договора долевого участия. Поэтому предварительно Вы можете предъявить застройщику имущественные требования в связи с задержкой ввода дома в эксплуатацию, но, конечно, могут возникнуть в суде сложности относительно положения договора уступки, которые должны быть устранены участием грамотного юриста в деле.

20.11.2018 12:55:17

Подскажите в договоре переуступки прав по дду есть пункт что покупатель согласен если что нести расходы по достройке дома. Т к бывший застройщик банкрот. Разве это законно.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
21.11.2018 13:46:06

Здравствуйте, Юлия! По договору уступки права требования покупатель становится на место продавца в договоре долевого участия. Если в договоре долевого участия нет такого пункта, то включение в договор уступки положения о дополнительных расходах неправомерно, так как в соответствии с законом для уступки требования требуется, чтобы договор долевого участия был оплачен первым покупателем.

14.11.2018 11:56:07

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, в зарегистрированном договоре уступки не верно указана дата заключения договора участия в долевом строительстве (ошиблись месяцем), как внести изменения в договор уступки? доп.соглашение? суд?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
14.11.2018 16:30:26

Здравствуйте, Михаил! Надо исправить сам договор: заключить новый или оформить дополнительным соглашением. Потом этот договор надо представить в Росреестр вместе с заявлением, который обязан внести исправления в течение 5 дней.

31.10.2018 20:42:32

Добрый день. Подскажите пожалуйста планируем заключить ДОГОВОР уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Но смущает пункт 2.2 так как оплату просят после подписания договора, а не после регистрации.

Договор уступки на кв 88. Фролов - Емце%.pdf
Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
01.11.2018 15:28:18

Здравствуйте, Алексей! Попробуйте договориться с продавцом о другом варианте оплаты, например, о частичной предоплате. А в целом предложенный продавцом вариант оплаты не является противозаконным, будет применяться тот вариант, о котором сможете договориться. Также рекомендуется предварительно показать договор юристу, чтобы он поискал возможные "подводные камни".

11.10.2018 10:54:49

Добрый день! Покупаем квартиру у застройщика, сейчас оформляют бумаги, но к моменту подписания дом будет сдан. Соответственно продажа по договору уступки через подконтрольного ИП. Типовой договор прислали, непонятен пункт 2.2 Из него следует что оплата происходит до подписания. Разве такое возможно? Застройщик достаточно крупный и надежный, на рынке уже шесть лет, много комплексов сдано, много строится. Негативных отзывов в принципе нет, то есть исходя из логики и количества успешных сделок, вероятность обмана стремится к нулю. Но все равно пугает такой вариант оплаты. Договор прилагаю и прошу разъяснить порядок действий и оплаты в этой цепочке

уступка.pdf
Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
11.10.2018 19:42:59

Здравствуйте, Сергей! Тут другой риск. Есть вероятность того, что договор может быть признан недействительным, так как по закону договор уступки участия в долевом строительстве может быть заключен только до момента подписания передаточного акта. А раз на момент подписания договора дом уже будет сдан, есть риск того, что Ваш контрагент примет квартиру на свое имя, станет собственником, а Ваш договор признает недействительным в суде, тем более, оплата по договору планируется до заключения договора. Подписывать такой договор не рекомендуется.

15.09.2018 08:01:29

Здравствуйте! Помогите пожалуйста разобраться. Ситуация следующая , закрыта ипотека, хочу сделать переуступку по ДДУ на мать, каким образом необходимо взаимодействовать с застройщиком, и поставить печать в договоре переуступки, если Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме (составлен юристом договор, без привлечения фирмы риелторской, которая занималась продажей квартиры с самого начала, очень большая комиссия) без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Получается если нет долга мне нужно согласие застройщика на переуступку по ДДу, но печать в договоре переуступки должна стоять от застройщика, который контактирует только через риелторскую фирму, и лично не выходит на связь. Каким образом провести данную процедуру..?? как контактировать с регистрационной палатой самостоятельно и можно ли избежать лишних комиссий , которые требуют уплаты комиссий за каждый шаг. Акт передачи еще не подписан.. Благодарю

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
16.09.2018 14:55:45

Здравствуйте! Для регистрации договора уступки не надо никакой печати на договоре. Для этого требуется только сам договор уступки и справка об оплате стоимости квартиры. А вот насчет необходимости получения согласия застройщика на уступку надо смотреть сам договор долевого участия.

23.08.2018 14:10:35

Здравствуйте. Если продавец ДДУ сделал дарственную своему знакомому или родственнику, которая на сегодня числится его собственностью и решил продать этот объект недвижимости. Этовозможно и как это проверить?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
11.09.2018 12:28:13

Здравствуйте, Александр! Невозможно подарить то, чего нет. Подарить квартиру можно только после ее достройки и оформления на нее права собственности в установленном порядке. Поэтому даже сам договор дарения не приняли бы в регистрирующих органах прежде чем будет зарегистрировано право собственности на квартиру.

15.08.2018 20:33:54

Здравствуйте! Имеем с супругом ДДУ по одной второй на каждого.Застройщик поменялся и сейчас достраивает другой и введена процедура наблюдения. Хотим всё сделать на меня. Что для этого надо.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
16.08.2018 14:22:00

Здравствуйте, Галина! Вам надо заключить договор уступки права требования со своим мужем, по которому он передает Вам свое право требовать от застройщика долю в праве собственности на квартиру.

08.08.2018 13:22:00

Добрый день. Мой сын приобрел квартиру по ипотеке. Договор долевого участия не был зарегистрирован в Росреестре, а теперь ему предлагают подписать договор уступки. Сбербанк перевел деньги застройщику в полном объеме. Сын уже выплачивает ипотеку. Сбербанк отказывается поддерживать договор уступки, а значит появляется какой-то другой банк. Как действовать в такой ситуации? Если здесь риск потерять свои деньги?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
09.08.2018 12:12:39

Здравствуйте, Андрей! Надо срочно регистрировать договор долевого участия, так как без регистрации такой договор считается незаключенным. Если не будет регистрации, то Ваш сын попросту потеряет деньги первого взноса и выплачиваемые на погашение ипотеки.

06.08.2018 16:28:00

Здравствуйте! Я купил по договору уступки прав требования квартиру в строящемся доме. По цепочке я уже третий покупатель. Для того, чтобы попасть под требования ипотечной программы "Семейная ипотека" необходимо, чтобы квартира была куплена у юрлица в идеале у застройщика. Договор уступки прав требования у меня составлен с физлицом. Но в конечном счете считается, что я покупаю квартиру у Застройщика? Или это не так? Спасибо!

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
07.08.2018 13:46:43

Здравствуйте, Павел! Да, считается, что Вы покупаете квартиру у застройщика, так как по договору уступки права требования Вы просто становитесь на место первоначального покупателя по договору участия в долевом строительстве, который заключен с застройщиком.

26.07.2018 23:21:03

При регистрации договора переуступки прав требований по договору долевого строительства покупателю выдано два экземпляра. Следует ли один экз. направить застройщику?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
27.07.2018 14:02:03

Здравствуйте, Валентина! Если об этом ничего не сказано в самом договоре уступки права требования, то направлять экземпляр застройщику не надо. Законодательство не предусматривает такой обязанности.

07.06.2018 22:40:42

Здравствуйте! При покупке квартиры в новостройке я заключила договор уступки прав по ДДУ. Застройщик задерживает срок сдачи дома на полгода. Готовлю документы для подачи в суд о выплате Застройщиком неустойки. Однако у меня нет копии платёжного поручения, подтверждающего оплату цены Договора цедентом. Лишь в Договоре уступки имеется пункт: "На момент государственной регистрации настоящего Договора обязанность по уплате цедентом Застройщику цены Договора участия выполнена Цедентом в полном объёме, передаточный акт или иной документ о передаче квартиры между цедентом и Застройщиком не подписан". Возможно ли в суде ссылаться на этот пункт Договора в качестве доказательства оплаты квартиры? Если нет, то где можно получить копию платёжного поручения, если цедент отказывает в её предоставлении?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
08.06.2018 16:28:03

Здравствуйте, Татьяна! Возможно. В суде для подтверждения оплаты стоимости квартиры могут использоваться показания лица, продавшего Вам квартиру. Также на основании Вашего ходатайства суд может обязать застройщика или цедента предоставить документ, подтверждающий факт оплаты квартиры.

24.05.2018 17:50:07

Добрый день!Такое вопрос купила квартиру в строющемся доме,из документов только договор успупки прав требования,попросила оригинал дду ,сказали оригиналов не у кого нет только завереннаякопия будет,это нормально?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
25.05.2018 16:57:35

Здравствуйте, Виктория! Законодательство не предусматривает передачу покупателю по договору уступки оригинала договора долевого участия, который, скорее всего, находится у продавца в единственном экземпляре. Вы можете обратиться с запросом в Росреестр о предоставлении заверенной копии договора дду.

22.05.2018 20:49:13

я фзл заключила дупт по дду с юр лицом документы в процессе регистрации но я передумала тк я уже 3 покупатель в цепочке как поступить чтобы этот договор не регистрировали

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
23.05.2018 14:14:55

Здравствуйте, Маргарита! Для того, чтобы прекратить регистрацию Вам надо направить заявление в Росреестр о приостановлении регистрации и одновременно с этим направить продавцу предложение о расторжении договора. Если он откажется, то Вам придется идти в суд с заявлением о расторжении договора, если на то есть основания, предусмотренные законом или договором. Но будьте готовы, что на Вас могут быть возложены убытки продавца.

19.05.2018 08:45:01

Здравствуйте,Сергей! Скажите пожалуйста Мы составили предварительный договор уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве.В договоре прописанно оплата 50 сразу и остальные 50 в течении шести месяцев .Также прописанно после выплаты 70 обратиться в государственную регистрационную палату,с заявлением о государственной регистрации Договора уступки. У меня вопрос сейчас договор подписан нами без регистрации и деньги надо уже выплачиать по договору.Скажите так можно или опасно?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
19.05.2018 15:40:41

Здравствуйте, Сергей! Опасно, так как все изменения в сторонах договора долевого участия вступают в силу с момента государственной регистрации договора.

29.04.2018 20:20:49

Здравствуйте!Имеется дом долгострой. Первичный Застройщик1, сменился на Застройщика 2. Доп. соглашение между Организацией и Застройщиком2 подписано и зарегистрировано в Росреестре. Я приобретаю квартиру по уступке прав требования у Организации за наличный расчет все чеки по оплате имеются. На данный момент Застройщик1 и Организация - банкроты. Появляется новый Застройщик3, все права и разрешения на строительство у него имеются. Застройщик 3 отказывается заключить со мной доп соглашение. Имеет ли он право? Как действовать мне далее? Можно ли через суд, принудить Застройщика3 к заключению со мной соглашения? Спасибо!

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
30.04.2018 14:39:44

Здравствуйте! Если третий застройщик не является правопреемником второго застройщика, то он не обязан заключать с Вами никаких гражданских договоров, кроме также случаев, когда второй застройщик уступил свои долги ему. Третий застройщик формально является по отношению к Вам посторонней организацией. Вы, как дольщик, имеете право обратить взыскание на предмет залога по договору долевого участия, а именно на земельный участок под домом.

30.04.2018 16:52:59

Здравствуйте Сергей! Спасибо Вам за ответ и бесплатную помощь! Да, все верно, между мной и Застройщиком3 договорных отношений нет. Но Застройщик2, Застройщик3 и администрация города, подписали инвестиционное соглашение не видел его, но предположу, что как раз о переходе прав о обязанностей. В данном случае, должен Застройщик3 подписать со мной доп. соглашение?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
01.05.2018 14:46:18

Все зависит от условий данного инвестиционного соглашения. Не видя его текст, сложно судить об обязанностях третьего застройщика.

25.04.2018 16:53:00

Добрый день. Собираюсь покупать квартиру по ипотеке. Застройщик предложил оформить договор уступки права требования по дду от подконтрольного ему ИП. Дом сдан в январе этого года. Правомерно ли это? Подписание дду когда Дом уже сдан? И какие могут быть риски и подводные камни? Также хочу отметить, что акт приемки не подписан, я буду его подписывать сама непосредственно с застройщиком. Благодарю

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
25.04.2018 17:30:48

Здравствуйте! Если ИП не подписал передаточный акт от застройщика, то уступка прав требования по договору долевого участия допускается. Для оценки рисков надо видеть сам договор, который Вам предлагают подписать. Но главное Вам надо проверить, что основной договор зарегистрирован надлежащим образом и ИП полностью исполнил свою обязанность по уплате цены квартиры.

06.04.2018 12:29:02

1. Я приобрел права требования по договору уступки права цессии. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования необходимо обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Если я хочу переуступить перепродать права требования другому цессионарию по новому договору цессии, нужно ли мне сначала обращаться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и переходе прав установленных в первом решении суда? 2. Я хочу приобрести права требования по договору переуступки права цессии от Юр. лица Физ. лица, который приобрел эти права у первого кредитора. Права просужены, есть исполнительный лист. Для того, чтобы воспользоваться правом требования цессионарию ставшему цедентом необходимо в Арбитражный суд первой инстанции для замены взыскателя по исполнительному производству. Вопрос: Должен ли новый цессионарий ставший цедентом до переуступки перепродажи права требования другому цессионарию по новому договору цессии, сначала обратиться в Арбитражный суд первой инстанции для замены кредитора на цедента и подтверждении перехода прав установленных в первом решении суда? или это необязательно и он может ничего не делая просто перепродать его по новому договору цессии?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
06.04.2018 17:13:44

Здравствуйте, Виктор! 1. Не обязательно, на действительность договора цессии не обращение в арбитражный суд не повлияет.

30.03.2018 14:17:44

Здравствуйте. Имеет ли право новый застройщик требовать у нового дольщика договор переуступки документы подтверждающие оплату квартиры предыдущим дольщиком старому застройщику был один застройщик - обанкротился, взял достраивать новый. При этом у Нового застройщика со старым дольщиком до оформления переуступки есть зарегистрированное доп. соглашение в котором сказано, что"застройщик не имеет претензий по оплате цены договора долевого участия № Участником".

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
30.03.2018 18:20:20

Здравствуйте, Оксана! Требовать может, но Вы не обязаны давать такие документы, так такой обязанности по законодательству на Вас не лежит.

02.04.2018 12:00:11

Сергей большое спасибо. И еще один вопрос. А может ли Новый застройщик отказать мне в выдаче ключей от квартиры если я все же не предоставлю квитанции об оплате старого дольщика старому застройщику. Хотя в моем договоре переуступки прописано" Что право требования Нового участника на получение объекта долевого строительства и оформления его в собственность возникаету нового участника с момента полного исполнения обязательств по оплате настоящего договора и после его государственной регистрации".

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
02.04.2018 18:47:29

Обязательство по передаче квартиры должно быть исполнено застройщиком безусловно при условии оплаты квартиры и государственной регистрации соответствующего договора. Законодательство не предусматривает никаких условий относительно предоставления новым дольщиком документов об оплате первоначального дольщика.

22.03.2018 00:21:58

Здравствуйте. Подскажите: принято решение суда о расторжении ДДУ и взыскании с застройщика суммы по ДДУ. Застройщик деньги вернуть не в состоянии - счета пустые и поступления не будет. Но стройка в настоящий момент возобновилась - застройщик прежний, но финанситует инвестор через технического заказчика. Т.е. Фактически квартиры будет передавать прежний застройщик. И возникла ситуация, что могу остаться и без денег и без квартиры. Отсюда вопрос: Если не предоставлять никуда Решение суда - есть ли шанс получить квартиру? Как происходит процесс перерегистрации права требования в росреестре в таком случае? Спасибо!

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
22.03.2018 14:51:48

Здравствуйте, Ольга! В соответствии с законом договор считается расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда о его расторжении. Поэтому в данный момент у застройщика имеется обязанность вернуть Вам деньги, но не предоставить квартиры. Для действительности расторжения договора не требуется регистрация соответствующей информации в Росреестре, как это требуется для признания действительности договора долевого участия в строительстве.

20.03.2018 10:02:42

Здравствуйте! Наша генподрядная организация получила от застройщика квартиру по ДДУ. В свою очередь, мы собираемся оформить эту квартиру на поставщика путем УПТ по ДДУ в счет оплаты долга по договору поставки. Подскажите, пожалуйста, нужно ли в самом договоре УПТ указать положение о том, что цена квартиры будет считаться оплатой за поставку? И нужно ли показывать этот договор поставки при регистрации УПТ в Росреестре? И какие документы нужны в целом при оформлении данных правоотношений между сторонами? Спасибо!

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
20.03.2018 15:12:32

Здравствуйте! В договоре прямо прописываете, что оплатой уступки права требования будет считаться погашение задолженности за поставку товаров. Сам договор поставки в Росреестр представлять не надо. После подписания договора уступки прав требования его надо зарегистрировать в Росреестре, для чего представители сторон оформляют заявление об этом и прикладывают договор уступки. При этом также платится пошлина.

14.03.2018 17:20:24

Добрый день. Собираюсь заключить договор уступки прав требований с физическим лицом. Должно ли быть прописано в договоре УПТ, что оригинал договора ДДУ должен быть передан мне? Деньги перечисляются физическому лицу только после регистрации договора УПТ?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
15.03.2018 13:07:42

Здравствуйте, Ольга! Насчет договора можете прописать, но не обязательно. Деньги выплачиваются только после госрегистрации договора уступки.

26.02.2018 16:43:46

Добрый день. Приобретаю квартиру в строящемся доме у подрядчика по договору цессии уступки права требования к договору долевого участия. В росреестре приостановили регистрацию на основании того, что в договоре цессии прописан пункт 2.4 об оплате в течение 2 дней с момента госрегистрации и пункт о том, что "С момента оплаты в соответствии с п. 2.4. настоящего договора Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования..." Говорят, на эти 2 дня до полной оплаты они должны установить обременение ипотеку. После оплаты обременение снимается. Или добавить пункт, что стороны пришли к соглашению не устанавливать обременение смысл такой. Вопрос в том, как переделать договор так, чтобы не было необходимости наложить обременение? Достаточно ли будет указать, что: "Настоящий Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств. Сторона 2 приобретает, а Сторона 1 утрачивает все права требования, предусмотренные законодательством для кредитора, в момент заключения настоящего договора, и подлежит оплате в течение 2 двух рабочих дней." Хочется уже все зарегистрировать и без всяких обременений. Подскажите, пожалуйста....

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
26.02.2018 17:25:13

Здравствуйте, Алла! Самым лучшим вариантом будет следовать рекомендациям сотрудников Росреестра. Предложенная Вами формулировка договора вполне жизнеспособна.

12.02.2018 20:33:43

Добрый вечер! Мы подрядная организация по выполнению строительных работ, застройщик оплачивает за работу квартирами. Квартира отработана, есть справка, акт взаимозачета, квартира в ФРС уже оформлена на нас по договору цесии в долевом строительстве. У нас есть покупатель, идем на оформление в ФРС. Имеем ли мы право, взять с покупателя оплату при подаче документов на регистрацию, или только после получения договора с регистрации.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
13.02.2018 10:16:35

Здравствуйте, Наталья! Данный вопрос решается в договорном порядке с покупателем. Нет запрета ни на один из указанных Вами вариантов расчетов.

07.02.2018 15:17:12

Добрый день. Есть договор переуступки права по ДДУ от юрлица к физлицу.Договор с согласием застройщика зарегистрирован в Росреестре. В договоре указана одна цена уступаемого права сколько физлицо должно выплатить юолицу. Однако в дальнейшем физлицо и юрлицо составили письменное допсоглашение об изменении цены уступаемого права, остальные условия основного договора остались незатронутыми. Необходимо ли это допсоглашение также регистрировать в росреестре ? и чем может грозить отсутствие госрегистрации допсоглашения ?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
07.02.2018 16:55:07

Здравствуйте, Владимир! Дополнительное соглашение, изменяющее договор, необходимо регистрировать. В противном случае само дополнительное соглашение может быть признано недействительным и гражданин потеряет свои деньги, если организация окажется недобросовестной.

07.02.2018 10:41:15

Здравствуйте. У меня следующий вопрос: между юридическими лицами заключен договор УПТ по ДДУ. Цессионарий намерен переуступить свое право другому ООО. В качестве оплаты за уступаемое право предусматривается выполнение работ по договору подряда зачет требований. Возможно ли это и какие документы требуется предоставить в регистрационный орган?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
07.02.2018 16:21:49

Здравствуйте, Анна! Это возможно. Для регистрации необходимы заявления обоих сторон договора, а также сам договор уступки, справка от застройщика о полной оплате жилья.

03.02.2018 00:40:00

Планируем купить по переуступке с дду. Есть дду от застройщика на юр. лицо ООО в пользу физ. лица. Далее есть акт зачета встречных требований м-у застройщиком и юр лицом. Далее есть допик о замене физ лица на другое физ лицо1. Далее есть допик о том что стороны застройщик, юр лицо и физ лицо1 пришли к соглашению заменить дольщика на на физ лицо1 и исключить бр лицо из дду т.е. хотят чтоб в дду остался застройщик и физ лицо1 и даде сделана новая редакция прежнего дду но от свежего числа в дду даты, номера все прежнее, только застройщик и физ лицо1, без бр лица и физ лица - допик щарегистрирован а дду в новой редакции уфрс не зарегистрировал. Скажите, стоит такое покупать у них по уступке и какие еще нужны документы? Нужен ли какой то документ м-у физ лицом и юр лицом на основании чего в пользу физ лица оформляется и оплачивается юр лицом дду? Помогите разобраться

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
03.02.2018 15:49:55

Здравствуйте, Александр! Лучше отказаться от такой покупки, если точно не известно, кто является в настоящий момент дольщиком. Необходима регистрация всех изменений в реестре, а без этого велик риск отдать деньги неуполномоченным лицам.

29.01.2018 00:28:08

Здравствуйте! Если трехсторонний договор уступки, т ею. Застройщик, Дольщик-Сторона 1, и новый Дольщик= Сторона2 Застройщик не дает платежное поручение. В договор уступки только включена фраза "Застройщик подтверждает, что на момент подписания Соглашения  Сторона 1 в полном объеме исполнила свои обязательства по оплате Цены Договора участия в долевом строительстве в части Объекта долевого строительства. Сторона 2 не несет ответственности за взаиморасчеты по договору долевого участия между Застройщиком и Стороной 1." Без платежки этого недостаточно?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
30.01.2018 14:16:25

Здравствуйте, Михаил! Думаю, данного условия договора будет достаточно, при условии его надлежащего оформления, чтобы подтвердить факт оплаты первым дольщиком стоимости квартиры.

28.01.2018 23:28:19

Здравствуйте. Помогите разобраться в ситуации. После заключения договора цессии прежний участник долевого строительства не передалоригинал договора участия в долевом строительстве. Договор цессии оформлен в Росреесте. Как быть? Заранее спасибо.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
30.01.2018 14:14:47

Здравствуйте, Ольга! Если данная передача оригинала договора предусмотрена договором уступки права требования, то при отказе продавца передать Вам оригинал договора, его надо принудить это сделать в судебном порядке.

06.12.2017 14:33:05

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, возможно ли расторгнуть договор уступки права требования по договору ДДУ с первоначальным инвестором на основании того,что Застройщик не ведет строительство или каким-лобо другим основаниям и потребовать возврата денежных средств по договору уступки от Инвестора?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
06.12.2017 18:46:01

Здравствуйте, Людмила! Единственным основанием для принудительного расторжения договора является существенное изменение обстоятельств. Но вопрос в том, признают ли суды недобросовестность застройщика таким обстоятельством. Также договор можно расторгнуть, если вторая сторона нарушает его условия.

29.11.2017 16:34:06

Добрый день. Можно ли считать документом оплаты, расписки полученные от продавца? от предыдущих сделок

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
29.11.2017 19:21:47

Здравствуйте! Чтобы считать расписку продавца документом на оплату необходимо смотреть на содержание такой расписки, так как оно может быть различным.

17.11.2017 18:15:36

Добрый вечер! Такая ситуация. Заключили договор участия в долевом строительстве припокупке квартиры в новостройке , при этом ещё договор уступки праватребования,Т е старую квартиру в счёт новой приобрели.но нам отказываются передавать акт приемки и мы не можем получить свидетельство о праве. Квартира старая не продалась ещё. Что нам делать? Помогите

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
17.11.2017 19:05:05

Здравствуйте, Татьяна! В случае, если квартира уже сдана, то акт приема-передачи должен быть подписан. В случае его отсутствия это будет являться нарушением законодательства и договора уступки. В этом случае необходимо обращаться с письменной претензией, а в случае отказа в удовлетворении - идти в суд.

09.11.2017 15:41:09

Добрый день! Нашла несоответствие по тексту. В одном месте написано: "Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок, не позднее 1 месяца с момента подачи заявления и соответствующих документов", а в конце: "Срок государственной регистрации составляет 10 рабочих дней". Возможно, я что-то недопоняла о сроках регистрации. Поясните пожалуйста. И еще вопрос, если на момент регистрации договора уступки прав требований в Росреестре т.е. не прошли еще эти 10 дней мне, как первоначальному дольщику, приходит уведомлениео необходимости подойти и оформить акт приемки. Как мне быть?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
09.11.2017 23:12:43

Здравствуйте, Виктория! Государственная регистрация договора уступки права требования по договору долевого участия осуществляется в течении семи рабочих дней. Если сроки приемки позволяют, то можно дождаться регистрации договора уступки права требования. И тогда квартиру получит новый дольщик. Если же времени мало, то можно попробовать потянуть время, предъявляя застройщику различные требования в части недостатков или же просто договориться о перенесении сроков сдачи, если договор долевого участия позволяет это сделать.

10.11.2017 08:07:43

Сергей, благодарю за ответ! Еще подскажите пожалуйста, где и как оформляется непосредственно сам договор уступки права требования по договору долевого участия. И еще, потом сам оригинал ДДУ у кого остается: у первоначального дольщика или у нового инвестора?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
10.11.2017 14:32:37

Договор составляется и подписывается сторонами самостоятельно. Он составляется в нескольких экземплярах, по одному для каждой стороны. На нем также должна быть проставлена отметка о регистрации в Росреестре. Чтобы избежать проблем, лучше, если договор составит или проверит юрист.

01.11.2017 13:10:31

Добрый день! Приобрела квартиру по договору цессии и в договоре есть следующий пункт: "Застройщик не имеет финансовых обязательств, возникших на основании настоящего Соглашения между цедентом и цессионарием. В случае отказа цессионария от приобретения прав требования на объект долевого строительства, расторгается настоящее Соглашение, а не Договор. Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора я буду иметь дело с цедентом, а не застройщиком?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
01.11.2017 22:53:04

Здравствуйте, Мария! Данный пункт говорит о том, что по договору цессии застройщик не приобретает на себя никаких прав и обязанностей, так как он не является стороной по договору цессии. Отказ цессионария от приобретения права требования означает не прекращение договора долевого участия в строительстве, а прекращение именно договора цессии. А договор долевого участия в строительстве не может быть расторгнут, так как при цессии права и обязанности в отношениях с застройщиком переходят к цессионарию.

24.10.2017 23:06:34

Является ли справка о полном расчете подтверждающим документом об оплате, если нетплатежных документов

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
24.10.2017 23:48:49

Здравствуйте! Справка о полном расчете может являться одним из доказательств оплаты, но не может заменить платежный документ, который фиксирует конкретно дату и сумму платежа. При доведении дела до суда в зависимости от содержания справки о полном расчете кредитор может заявить, что данная справка не подтверждает факт оплаты долга, а является общим документом, не имеющим юридического значения.

17.10.2017 23:01:42

Добрый вечер! Являюсь участником долевого строительства. Застройщик имеет просрочку сдачи дома 2 года. Вчера получила требование от застройщика об уплате разницы между расчетной площадью квартиры и фактическими размерами, хотя дом не сдан. Кто проводил обмер, неизвестно. Кроме того, застройщик сообщил о заключении договора с третьим лицом-подрядной организацией уступки права требования, согласно которого " в счет оплаты стоимости строит.работ по достройке дома застройщик уступил третьей организации право требования по уплате суммы превышения метража и перечислить сумму этой подрядной организации. В противном случае грозит расторжением договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке по инициативе застройщика. Поясните, пожалуйста, возможно ли такое. тем более, что я готова подать иск к застройщику пени и штраф за просрочку сдачи дома. Заранее благодарю.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
18.10.2017 15:50:58

Здравствуйте, Галина! Переуступка права требования предусмотрена действующим законодательством, но конкретные особенности ее применения в отношениях сторон по договору определяются непосредственно самим договором. Поэтому смотрите условия договора относительно уступки права требования. Насчет расторжения договора. Не допускается односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение, кроме случаев, предусмотренных законом и договором. Поэтому, как и в случае с уступкой права требования, Вам необходимо внимательно изучить договор на предмет оснований для досрочного расторжения договора по инициативе застройщика.

12.09.2017 08:15:47

Добрый день! Мы заключили договор УПТ по инвестиционному договору. Инвестора уведомили и передали ему догвора для дальнейшей регистрации. Инвестор отказывается их регестрировать, ссылаясь на то, что по инвестиционным договорам регистрация всех УПТ не производится. По актам приемки-передаче, после ввода объекта в эксплуатацию, сразу регистрируется право собственности.

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
12.09.2017 17:13:56

Здравствуйте, Елена! Если основной инвестиционный договор подлежал государственной регистрации, то и соглашения об уступке прав требования по данному договору также подлежат регистрации.

20.08.2017 10:29:01

Выплачивается ли налоговый вычет если дочь уступает новостройку отцу, который произвел платёж за квартиру в полном объёме чек имеется с ФИО отца?

Шестаков Сергей Валерьевич (старший юрист)
20.08.2017 22:00:04

Здравствуйте, Сергей! Если речь идет об уступке права требования, то значит квартира еще не достроена и право собственности дольщика на нее не зарегистрировано. Это значит, что на данный момент дочь не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF
Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF
Задать вопрос юристу
Внимание! Максимальный размер одного файла: 6 МБ. Допустимые типы файлов: PNG, JPG, GIF, BMP, PDF