pravovedus.ru
×

Ваш город:

Уступка права требования по договору долевого строительства

07 декабря 2015 35196 просмотров

Участие в долевом строительстве по договору уступки прав требования является довольно распространенной формой сделки. О том, какие подводные камни может таить в себе договор уступки прав в долевом строительстве, какие нужны документы и каков порядок действий – читайте в нижеприведенной статье.

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды. На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц. Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимость объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004г, и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст.382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ч.1 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия). Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.
Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок, не позднее 1 месяца с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также, сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае - квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должны иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.
Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.
Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст.9 ФЗ 214 и ст.384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству, договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства.

В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором).

В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом, новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга, согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика.

Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика, на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика.

В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия, предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон. Срок государственной регистрации составляет 10 рабочих дней.

О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Вопросы от наших читателей

Татьянп

17.11.2017 18:15:36

Добрый вечер! Такая ситуация. Заключили договор участия в долевом строительстве припокупке квартиры в новостройке , при этом ещё договор уступки праватребования,Т е старую квартиру в счёт новой приобрели.но нам отказываются передавать акт приемки и мы не можем получить свидетельство о праве. Квартира старая не продалась ещё. Что нам делать? Помогите

Сергей

17.11.2017 19:05:05

Здравствуйте, Татьяна! В случае, если квартира уже сдана, то акт приема-передачи должен быть подписан. В случае его отсутствия это будет являться нарушением законодательства и договора уступки. В этом случае необходимо обращаться с письменной претензией, а в случае отказа в удовлетворении - идти в суд.

Виктория

09.11.2017 15:41:09

Добрый день! Нашла несоответствие по тексту. В одном месте написано: "Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок, не позднее 1 месяца с момента подачи заявления и соответствующих документов", а в конце: "Срок государственной регистрации составляет 10 рабочих дней". Возможно, я что-то недопоняла о сроках регистрации. Поясните пожалуйста. И еще вопрос, если на момент регистрации договора уступки прав требований в Росреестре (т.е. не прошли еще эти 10 дней) мне, как первоначальному дольщику, приходит уведомление о необходимости подойти и оформить акт приемки. Как мне быть?

Сергей

09.11.2017 23:12:43

Здравствуйте, Виктория! Государственная регистрация договора уступки права требования по договору долевого участия осуществляется в течении семи рабочих дней. Если сроки приемки позволяют, то можно дождаться регистрации договора уступки права требования. И тогда квартиру получит новый дольщик. Если же времени мало, то можно попробовать потянуть время, предъявляя застройщику различные требования в части недостатков или же просто договориться о перенесении сроков сдачи, если договор долевого участия позволяет это сделать.

Виктория

10.11.2017 08:07:43

Сергей, благодарю за ответ! Еще подскажите пожалуйста, где и как оформляется непосредственно сам договор уступки права требования по договору долевого участия. И еще, потом сам оригинал ДДУ у кого остается: у первоначального дольщика или у нового инвестора?

Сергей

10.11.2017 14:32:37

Договор составляется и подписывается сторонами самостоятельно. Он составляется в нескольких экземплярах, по одному для каждой стороны. На нем также должна быть проставлена отметка о регистрации в Росреестре. Чтобы избежать проблем, лучше, если договор составит или проверит юрист.

Мария

01.11.2017 13:10:31

Добрый день! Приобрела квартиру по договору цессии и в договоре есть следующий пункт: "Застройщик не имеет финансовых обязательств, возникших на основании настоящего Соглашения между цедентом и цессионарием. В случае отказа цессионария от приобретения прав требования на объект долевого строительства, расторгается настоящее Соглашение, а не Договор. Подскажите, пожалуйста, это означает, что в случае расторжения договора я буду иметь дело с цедентом, а не застройщиком?

Сергей

01.11.2017 22:53:04

Здравствуйте, Мария! Данный пункт говорит о том, что по договору цессии застройщик не приобретает на себя никаких прав и обязанностей, так как он не является стороной по договору цессии. Отказ цессионария от приобретения права требования означает не прекращение договора долевого участия в строительстве, а прекращение именно договора цессии. А договор долевого участия в строительстве не может быть расторгнут, так как при цессии права и обязанности в отношениях с застройщиком переходят к цессионарию.

Ринат

24.10.2017 23:06:34

Является ли справка о полном расчете подтверждающим документом об оплате, если нет платежных документов

Сергей

24.10.2017 23:48:49

Здравствуйте! Справка о полном расчете может являться одним из доказательств оплаты, но не может заменить платежный документ, который фиксирует конкретно дату и сумму платежа. При доведении дела до суда в зависимости от содержания справки о полном расчете кредитор может заявить, что данная справка не подтверждает факт оплаты долга, а является общим документом, не имеющим юридического значения.

Галина

17.10.2017 23:01:42

Добрый вечер! Являюсь участником долевого строительства. Застройщик имеет просрочку сдачи дома 2 года. Вчера получила требование от застройщика об уплате разницы между расчетной площадью квартиры и фактическими размерами, хотя дом не сдан. Кто проводил обмер, неизвестно. Кроме того, застройщик сообщил о заключении договора с третьим лицом-подрядной организацией уступки права требования, согласно которого " в счет оплаты стоимости строит.работ по достройке дома застройщик уступил третьей организации право требования по уплате суммы превышения метража и перечислить сумму этой подрядной организации. В противном случае грозит расторжением договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке по инициативе застройщика. Поясните, пожалуйста, возможно ли такое. тем более, что я готова подать иск к застройщику (пени и штраф за просрочку сдачи дома). Заранее благодарю.

Сергей

18.10.2017 15:50:58

Здравствуйте, Галина! Переуступка права требования предусмотрена действующим законодательством, но конкретные особенности ее применения в отношениях сторон по договору определяются непосредственно самим договором. Поэтому смотрите условия договора относительно уступки права требования. Насчет расторжения договора. Не допускается односторонний отказ от исполнения договора и его расторжение, кроме случаев, предусмотренных законом и договором. Поэтому, как и в случае с уступкой права требования, Вам необходимо внимательно изучить договор на предмет оснований для досрочного расторжения договора по инициативе застройщика.

Елена

12.09.2017 08:15:47

Добрый день! Мы заключили договор УПТ по инвестиционному договору. Инвестора уведомили и передали ему догвора для дальнейшей регистрации. Инвестор отказывается их регестрировать, ссылаясь на то, что по инвестиционным договорам регистрация всех УПТ не производится. По актам приемки-передаче, после ввода объекта в эксплуатацию, сразу регистрируется право собственности.

Сергей

12.09.2017 17:13:56

Здравствуйте, Елена! Если основной инвестиционный договор подлежал государственной регистрации, то и соглашения об уступке прав требования по данному договору также подлежат регистрации.

Сергей Иванов

20.08.2017 10:29:01

Выплачивается ли налоговый вычет если дочь уступает новостройку отцу, который произвел платёж за квартиру в полном объёме (чек имеется с ФИО отца)?

Сергей

20.08.2017 22:00:04

Здравствуйте, Сергей! Если речь идет об уступке права требования, то значит квартира еще не достроена и право собственности дольщика на нее не зарегистрировано. Это значит, что на данный момент дочь не имеет права на получение имущественного налогового вычета.

Евгения

20.04.2017 21:21:55

Добрый день! Приостановка договора переуступки прав требования в регпалате в связи с арестом земли на котором ведётся строительство. Как быть?

Сергей Домрачев

20.04.2017 22:22:29

Здравствуйте, Евгения! Если речь идет о квартире в многоквартирном доме, то арест земельного участка, на котором расположен дом, не может оказывать влияния на регистрацию договора уступки права требования. Поэтому в Вашем случае необходимо обжаловать решение регистрационной палаты.
Также если это допускается заключенным договором, можно попытаться расторгнуть его, так как покупка квартиры с подобными сложностями является рискованным делом. Для расторжения договора можно составить письменное соглашение с продавцом.

Александр

Здравствуйте. Если продавец ДДУ сделал дарственную своему знакомому или родственнику, которая на сегодня числится его собственностью и решил продать этот объект недвижимости. Это возможно и как это проверить?

Сергей Домрачев

04.07.2017 23:04:58

Здравствуйте, Александр! Продать или иным образом распорядиться объектом недвижимости, который строится по договору долевого участия, до момента оформления права собственности на этот объект нельзя. Можно только оформить переход права требования к застройщику, если это допускается договором. В случае изменения стороны ДДУ соответствующие сведения необходимо зарегистрировать в государственном реестре.

Пётр

Здравствуйте! Мне кажется, в Ваш текст закралась ошибка. Вот в этом месте (ссылка внизу): Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должны иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные ПРОДАВЦОМ до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок. Скорее всего, здесь должен быть ПОКУПАТЕЛЬ, ведь он вносит какие-то суммы до госрегистрации договора. http://pravovedus.ru/practical-law/civil/ustupka-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/

Главный юрист

Да, действительно опечатка, спасибо, поправили
Яндекс.Метрика