pravovedus.ru
×

Ваш город:

Сдача нежилого помещения в аренду

12 февраля 2016 33721 просмотр

Как происходит сдача нежилого помещения в аренду? Какими законами регулируется данный процесс и какие необходимо соблюсти условия, чтобы сделка по аренде коммерческой недвижимости была законна и правомерна для обеих сторон? Об этом читайте в нашей статье.

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями. Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.). Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли. Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда.

Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!
В соответствии с п. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений жилой или нежилой фонд, зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени в размере 8% годовых.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством, осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст.171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 1,5 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя. В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%). Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды. Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договора аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дает право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий. Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения. Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17 ФЗ «О защите конкуренции», с июля 2008 года все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст. 447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.
Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости. Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества. В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора.

Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами. В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения.

Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды.
Важно! Договор аренды муниципального объекта нежилого фонда может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. За невыполнение одного из условий арендного договора, арендодатель имеет право расторгнуть соглашение в одностороннем порядке.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев, арендатору необходимо подать сведения в Федеральное Управление государственного регистрационного центра для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Вопросы от наших читателей

Светлана

05.11.2017 17:57:56

Здравствуйте Сергей. У меня оформлено ИП для розничной торговли канцтоварами. Сняла помещение 20 кв.м за 15 тыс руб. месяц. Рядом находится смежное помещение тоже 20 кв.м. Одно из этих помещений по договору с собственником проходит как складское помещение. Могу ли я сдавать оба помещения в субаренду двум другим предпринимателям для торговли, например по 20 тыс руб. а разницу (25 тыс) забирать себе. Заниматься своими продажами не буду. Нужно ли изменить основной вид деятельности 47.62 на другой вид деятельности - 70.3. И сколько с этой суммы я заплачу налогов и отчислений в пенсионный фонд.

Сергей

05.11.2017 22:44:57

Здравствуйте, Светлана! Если основной договор аренды не запрещает сдавать в субаренду площади, то можете спокойно их сдавать. Изменение вида деятельности является желательным. Так как Вы сохраните статус ИП, то с полученных доходов Вы должны будете оплачивать налоги в соответствии с выбранной системой налогообложения.

можно образец написания предложения о сдаче в аренду

02.11.2017 18:47:36

vj;yj образец написания предложения о сдаче в аренду

можно образец написания предложения о сдаче в арен

02.11.2017 19:05:30

Здравствуйте, можно образец написания предложения о сдаче в аренду!.

Сергей

03.11.2017 11:35:18

Здравствуйте! Поясните свой вопрос.

Наталия

31.10.2017 14:05:09

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, был заключен договор аренды нежилого помещения ИП и ООО, где ИП - арендодатель, а ООО - арендатор, потом статус ИП изменился на физлицо, было подписано доп. соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилого помещения, где прописывается изменение статуса арендодателя с ИП на физлицо. Но при этом помещение, как и раньше, используется для осуществления предпринимательской деятельности, договор пролонгируется ежегодно с 2014 г. и будет пролонгироваться далее. Чем это грозит каждой из сторон?

Сергей

31.10.2017 23:12:06

Здравствуйте, Наталья! Если ИП в качестве основной своей деятельности занималось сдачей помещений в аренду, то существует риск выявления факта осуществления предпринимательской деятельности без регистрации ИП, что влечет за собой административную ответственность. Для арендатора последствием будет то, что возможные споры будут рассматриваться в судах общей юрисдикции.

владимир

28.10.2017 16:50:59

я арендовал площадь в магазине у частных лиц 25 тысяч р за сентябрь 2017 г я им заплатил нормально но в октябре 2017 г я посчитал что цена не соответствует реальности договор составлен об аренде по 31 августа 2018 г значит я два месяца работал без договара как мне быть я хочу от них выезжать и как мне быть я согласен у них работать за 15000р в месяц могу ли я заплатить им 5000р за октябрь если они сделают договор задним числом

Сергей

28.10.2017 23:10:22

Здравствуйте, Владимир! Вы можете расторгнуть договор по собственной инициативе только в случаях, предусмотренных самим договором, или в случае существенного изменения обстоятельств (это через суд). Также, договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если Вам удастся договориться с арендодателем об этом. Но помните, что в договоре могут быть предусмотрены существенные санкции за досрочное расторжение договора по Вашей инициативе.

Ольга

03.10.2017 12:45:37

Достаточного одного признака, чтобы признать сдачу в аренду коммерческой деятельностью? Можно ли физ. лицу не открывая ИП сдать здание магазина в аренду на полгода (разово) индивидуальному предпринимателю за 5000 руб. не опасаясь что это будет признано незаконной деятельностью? И какой порядок суммы штрафа в этом случае?

Сергей

05.10.2017 21:17:34

Здравствуйте, Ольга! Деятельность будет подпадать под признаки предпринимательской, если она осуществляется систематически с целью получения прибыли. Ваш случай, если помещение будет сдаваться только один раз, не будет образовывать предпринимательской деятельности. Если же все таки удастся доказать, что Вы занимались незаконной предпринимательской деятельностью, то за это грозит штраф до 5 000 рублей.

Ирина

27.09.2017 18:19:19

Физическое лицо снимает в аренду нежилое помещение за 50000 руб и сдает ее в субаренду ИП за эту же цену. Возможно ли это или субаренда должна быть, например 55000 руб.? В каком размере физическое лицо должно платить НДФЛ и в какие сроки. И какую отчетность должен сдавать в налоговую?

Сергей

27.09.2017 19:08:47

Здравствуйте, Ирина! Да, такое возможно. Никакого нарушения законодательства нет. Если никакой прибыли от сдачи в субаренду человек не получил, то и НДФЛ он платить не должен. Раз в год ему необходимо подавать декларацию 3-НДФЛ с нулевым налогом и с обязательным приложением всех подтверждающих отсутствие прибыли документов.

Ирина

27.09.2017 19:19:15

Сергей, спасибо за ответ! Какие документы у меня должны быть, подтверждающие отсутствие прибыли?

Сергей

27.09.2017 20:12:03

Достаточно будет двух договоров, в которых сумма платежей от субарендатора перекрывается платежами арендатору. Налоговая может еще потребовать предоставления соответствующих платежных документов.

Лариса

21.09.2017 21:28:26

Здравствуйте! Я взяла в аренду помещение у ИП под салон красоты. Я имею право сдавать часть помещения в суб аренду (согласно договора аренды) у меня тоже открыто ИП. У меня вопрос - какие налоги я должна буду платить по суб.аренде и как правильно заключить договор суб.аренды? Спасибо!

Сергей

21.09.2017 22:42:57

Здравствуйте, Лариса! Все доходы от сдачи помещения в субаренду будут включены в состав доходов ИП и в зависимости от выбранной системы налогообложения уплачиваемые налоги будут различаться. При оформлении договора субаренды важно соблюсти сроки договора (в соответствии со сроками основного договора аренды). В остальном же к этому договору применяются правила, действующие в отношении обычного договора аренды.

Татьяна

05.09.2017 00:41:12

Здравствуйте!Есть ли какие особые ссылки при сдачи в аренду нежилого помещения которое припятствует развитию бизнеса соседа,т.е здание другого собственника помещения разделяющего их стеной

Сергей

05.09.2017 17:27:50

Здравствуйте, Татьяна! О каких ссылках Вы ведете речь?

екатерина

28.08.2017 16:43:14

здравствуйте ! хочу арендовать у муниципалитета в жилом доме помещения открыть кофетерий нужен ремонт туалет вентиляция и на все нужно время администрация дает 20 дней пока готовят документы потом плоти аренду не начав работать как быть?

Сергей

28.08.2017 18:13:30

Здравствуйте, Екатерина! Все условия гражданско-правовых договоров определяются на основании соглашения сторон. Если Вы не согласны с предложенной редакцией договора, то Вы имеете право направить муниципалитету протокол разногласий, в котором укажете те положения договора, которые Вас не устраивают, и предлагаемую Вами редакцию соответствующих статей.

Ирина

16.08.2017 10:13:07

Здравствуйте, разъясните пожалуйста....может ли некоммерческая организация(садовое товарищество сдавать в аренду помещение) и как правильно оформить договор. Спасибо!

Сергей

16.08.2017 18:38:24

Здравствуйте, Ирина! Некоммерческая организация может сдавать принадлежащие ей на праве собственности помещения в аренду, но при условии, что это делается ради достижения целей, ради которых некоммерческая организация была создана. Полученные средства должны быть направлены на нужды некоммерческой организации. Договор же составляется обычный, как при любой аренде недвижимости. Все требования к договору аренды приведены в ГК РФ.

Хворост

15.05.2017 07:09:14

я арендатор муниципального нежилого помещения. Это кафе, находящееся в здании института. Цель- организация питания для работников данного института. Вопрос: должна ли я платить арендную плату за те месяцы, когда институт закрывается на каникулы. Договор аренды заключен на 5 лет

Сергей Домрачев

15.05.2017 22:36:41

Здравствуйте! Вопросы о размере и порядке уплаты арендной платы решаются сторонами при заключении договора аренды. Законодательство не регламентирует данные вопросы. Если Вам удастся договориться о снижении или отмене арендной платы на летний период, то вносите данные изменения в договор и они приобретут юридическую силу.

Сергей

05.05.2017 17:07:58

Как должно быть оборудовано (отопление, например) нежилое помещение для сдачи в субаренду? Заранее благодарю за ответ.

Сергей Домрачев

05.05.2017 18:53:47

Здравствуйте, Сергей! В законодательстве таких требований нет. В каждом случае требования к помещениям, передаваемым в аренды или в субаренду, указываются сторонами договоров аренды. Эти условия должны быть прописаны в договоре, чтобы в случае их нарушения какой-либо из сторон можно было воспользоваться предусмотренными законодательствами средствами юридической защиты.  

Василенко Алла

19.04.2017 10:35:32

Добрый день! Подскажите, я арендую помещение находящееся в муниципальной собственности. Арендую уже около 10 лет. Каждые 3 года у меня проходит аукцион на право аренды. Никаких приоритетов для меня как для арендатора нет. В данном помещении у меня находится производство, точнее рекламно-производственная компания. Т е переезжать очень сложно, мое помещение уже "заточено" под данный вид деятельности. Есть ли какие-то льготы или закон по-поводу аренды помещений находящихся в муниципальной собственности под производство? Спасибо.

Сергей Домрачев

19.04.2017 13:54:38

Здравствуйте, Алла! В соответствии с антимонопольным законодательством арендатор муниципального имущества имеет право на заключение нового договора аренды взамен старого без проведения конкурсов или аукционов при соблюдении следующих условий:
- если иной порядок перезаключения договора не предусмотрен договором аренды;
- арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности;
- срок нового договора аренды не может быть менее трех лет.
Скорее всего, в основном договоре аренды содержится запрет на льготное перезаключение договора. Поэтому посмотрите еще раз внимательно договор. Если в нем нет таких положений, то арендодатель неправомерно проводит аукционы на право заключения нового договора аренды и можно жаловаться в антимонопольные органы.

Виктория

30.03.2017 09:02:59

Имеет ли право собственник нежилого помещения повесит на данном помещение щит о сдаче в аренду, если данным помещением еще владеет на праве аренды Арендатор. И если имеет, какая правовая база, кроме того, что он сосбтвенник. Спасибо

Сергей Домрачев

30.03.2017 22:02:26

Здравствуйте.

Действия собственника являются незаконными. Он не может одновременно сдать одно и то же помещение в аренду разным арендаторам. В данном случае он связан договором с первым арендатором.

Александр

24.03.2017 22:55:12

Здраствуйте! Вопрос некоректный, покакому праву завхоз воще проживает в школе в нежилом помещении! Имеется ли в здании школы специализированные жилые помещения? По закону завхоза надо бы выгнать из стен школ, а других вариантов у завхоза нет, только получить квартиру по договору соцнайма.

Наталья

23.03.2017 18:56:20

Подскажите: в здании школы живет завхоз (26 лет). Как оформить документы на нежилое помещения муниципальной собственность (школа), что бы завхоз жила законно????

Сергей Домрачев

24.03.2017 19:48:52

Здравствуйте. По закону для передачи любого муниципального имущества требуется проведение торгов в соответствии с законодательством о закупочной деятельности. Поэтому простой процедурой в данном случае не ограничиться.

стелла

Мы управляющая организация. к нам пришел запрос с куми.куми просит предоставить информацию о заключенных договорах на содержание,тех.обслуживание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома с арендаторами арендующие муниципальные нежилые помещения. впрос:должна ли УК давать договора,если арендатель через куми все регистрирует?если можно мне статью покажите с трудового кодекса

Сергей Домрачев

14.06.2017 13:44:53

Здравствуйте, Стелла! Указанный Вами орган не является структурой, требования и запросы которой необходимо исполнять в соответствии с требованиями закона. В ответе Вы можете сослаться на наличие у них истребуемых сведений. Трудовой кодекс неприменим в Вашей ситуации.
Яндекс.Метрика