pravovedus.ru
×

Ваш город:

Особенности признания прав собственности в новостройках

17 декабря 2015 9641 просмотр

В настоящей статье мы рассмотрим возможности признания права собственности через суд на помещения в новостройках. В том числе, расскажем о том, как признать право собственности на новостройку по предварительному договору.

Сегодня, все больше возрастает количество вводимых в эксплуатацию квадратных метров, однако их фактическое появление еще не означает для потенциального владельца безпроблемное оформление имущества в собственность. Отсутствие какого-либо документа может повлечь невозможность оформления собственности в административном порядке, тогда единственным правильным решением будет признание права собственности на квартиру в новом доме через суд.

Согласно пункта 2 статьи 1 ФЗ № 214 от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» привлечение денежных средств граждан, которое напрямую связано с возникновением права собственности на помещения, еще не введенные в эксплуатацию, возможно только:

  • при заключении договора участия в долевом строительстве;
  • при выпуске эмитета или жилищного сертификата;
  • жилищно-строительными кооперативами.

Так, если действовать в рамках закона, для застройщика существует только легальная возможность привлечения инвестиций граждан в строительство. Однако, далеко не все действуют в рамках этого закона, очень часто используются иные способы, более простые, например, такие как:

  1. заключение предварительного договора купли продажи недвижимости с ссылкой на заключение основного договора только после ввода дома в эксплуатацию;
  2. заключение договора участия в жилищно-строительном кооперативе, при том, что организация не является жилищным кооперативом и не имеет разрешения на свое имя на строительство.

Именно такие действия, как правило, и приводят к необходимости инвестора обратиться в суд за защитой своих прав. Рассмотрим один из них более подробно.

Особенности признания права собственности на основании предварительного договора

Предварительный договор, который может быть заключен между застройщиком и инвестором, является законной альтернативой договора участия в долевом строительстве, но при этом в нем присутствуют множество нюансов, которые в последующем могут стать препятствием для признания права собственности.

В первую очередь, следует понимать, что предварительный договор не может подлежать государственной регистрации, а, следовательно, нет никаких гарантий отсутствия «двойных продаж». То есть, при обращении инвестора в суд за признанием права собственности, может открыться ситуация, когда квартира уже оформлена другим гражданином.

Еще одним препятствием является тот факт, что очень часто в предварительных договорах не указана точная дата передачи помещения инвестору в собственность, в том числе срок оформления права собственности застройщика на помещение – явное противоречие статье 157 Гражданского кодекса, которая предусматривает возникновение обязательств в зависимости от обстоятельств, где неизвестно - наступит оно или нет. То есть, когда будут поданы документы на оформление собственности, напрямую зависит от воли застройщика. Отсутствие точного срока ставит под сомнение сам факт нарушения прав инвестора.

Чтобы избежать указанных сложностей, инвестору, прежде чем подать исковое заявление о признании права собственности на новостройку в суд, следует направить ответчику предложение о заключении основного договора, а также требование об исполнении обязательств по оформлению помещения в собственность и передаче его инвестору. После чего приложить доказательства отправки таких требований к иску.

В суде аргументировать несоблюдение срока передачи и оформления помещения застройщиком можно со ссылкой на статью 314 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что обязательство, не исполненное в разумный срок либо срок, определенный моментом востребования, должно быть исполнено должником в семидневный срок с момента предъявления требований о его исполнении.

Учитывая рост цен с повышением строительной готовности дома, зачастую застройщику в суде выгоднее признать факт неосновательного обогащения и предложить инвестору вернуть вложенные деньги. Поэтому, кроме указанных нюансов, препятствием для признания права собственности в новостройках может также стать норма пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что обязательства, предусмотренные предварительным оговором, могут быть прекращены, если не был заключен основной договор до срока окончания заключения такого договора либо одна из сторон не направила другой стороне соответствующее предложение о заключении такого договора.

Чтобы избежать такого развития событий, для инвестора целесообразным решением является - после подписания предварительного договора направить застройщику в течении года дополнительное требование о заключении основного договора, где обязательно отразить точный адрес объекта спора, а также попросить указать дату, время и место заключения основного договора. После чего предоставить этот документ с почтовым уведомлением в суд.

Если требование направлено не было, но в суде возникла указанная ситуации, инвестору, который хочет признать право собственности, следует настаивать на том, что фактически предварительное соглашение являет собой сущность инвестиционного договора, поскольку в нем подробно указано местоположение объекта, его полная стоимость, а также присутствует факт оплаты.

Яндекс.Метрика